Asuntokauppalain muutosten on tarkoitus tulla voimaan keväällä 2027. Muutosesityksen taustalla on tavoite parantaa rakentamisen laatua ja vahvistaa asunnonostajan suojaa.
Kaupan purkaminen perustajaosakkaan konkurssissa
Osakkeenostajalla on nykyisellään oikeus purkaa kauppa perustajaosakkaan konkurssitilanteessa, jos konkurssipesä ei sitoudu kauppasopimukseen. Toisaalta ostajalla on lain mukaan oikeus purkaa uuden asunnon kauppa ns. ennakkoviivästystilanteessa eli tilanteessa, jossa myyjä ei ole vielä joutunut viivästykseen mutta on perusteltuja syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan.
Lakiin ehdotetaan selkiyttävää säännöstä, jonka mukaan ostaja saa purkaa kaupan ennakkoviivästystilanteessa siitäkin huolimatta, että konkurssipesä on antanut sitoumuksensa kauppasopimukseen.
Asiassa on kuitenkin todettava, että käytännössä kaupan purun mahdollisuus estyy sen johdosta, että konkurssipesällä ei ole mahdollisuutta palauttaa maksettua kauppahintaa.
Rakennustyön tarkkailija pakolliseksi
Nykyisen lain mukaan osakkeenostajilla on oikeus valita rakennustyön tarkkailija osakkeenostajien kokouksessa. Muutoksen myötä perustajaosakkaan on valittava rakennustyön tarkkailija viimeistään siinä vaiheessa, kun asunto-osakkeita tarjotaan ostettaviksi. Tarkkailijan tehtävä on seurata, että rakennus valmistuu laadultaan ja ajaltaan sovitun mukaisena. Tarkkailijan tehtävänä on toimia osakkeenostajien edunvalvojana suhteessa perustajaosakkaaseen ja muuhun rakennustyön suorittajaan.
Tarkkailijan tehtäviä tarkennetaan. Tarkkailijan tehtävänä olisi osakkeenomistajien edun mukaisesti seurata, että rakennus valmistuu sopimuksen mukaisesti ja että erääntyvät kauppahinnat eivät ole olennaisesti suurempia kuin myyjän suoritus. Tarkkailijalla olisi lisäksi säännöllinen tiedonantovelvollisuus osakkeenostajille.
Vuosi- ja jälkitarkastus
Kun rakennus on hyväksytty käyttöön otettavaksi, on 10–15 kuukauden kuluttua pidettävä vuositarkastus, jossa kaikki tilat ja alueet tarkastetaan. Vuositarkastus on kokonaisuus, johon kuuluu mm. huoneistoissa, yhtiön rakennuksen osissa ja kiinteistöllä ilmenneiden virheiden ilmoittaminen myyjälle, virheiden tarkastaminen, virheluettelon laatiminen erikseen yhtiön ja jokaisen huoneiston osalta sekä vuositarkastuskokouksen pitäminen.
Vuositarkastuksen jälkeen myyjän on järjestettävä jälkitarkastus, kun virheet on korjattu. Jälkitarkastuksesta laaditaan raportti yhtiön ja jokaisen huoneiston osalta korjatuista virheistä, vielä korjaamatta olevista virheistä ja niiden korjausaikataulusta sekä muutoin hyvitetyistä virheistä.
Myyjän vastuu uuden asunnon kaupassa
Lakiin ehdotetaan säännöstä myyjän vastuun vanhentumisesta uuden asunnon kaupassa. Vanhentumisaika olisi pääsääntöisesti 10 vuotta yhtiön hallinnonluovutuskokouksesta.
Suorituskyvyttömyysvakuus
Suorituskyvyttömyysvakuus on uudisasunnossa oleva vakuus sen varalta, että asunnossa ilmenee korjaamista kaipaavia rakennusvirheitä ja rakennuttaja on mennyt konkurssiin tai on muutoin suorituskyvytön.
Nimestään huolimatta suorituskyvyttömyysvakuudessa ei kuitenkaan tule muuttumaan se, että korvausta ei vakuudesta saa, mikäli perustajaosakas menee konkurssiin ennen vuositarkastusta. Asuntokauppalakityöryhmä ehdotti mietinnössään suorituskyvyttömyysvakuuden käyttöalan laajentamista osakkeenostajien aseman parantamiseksi niin, että vakuus kattaisi myös rakennustöiden loppuun saattamisesta aiheutuvat ylimääräiset rakennuskustannukset ja sitä voitaisiin käyttää jo rakentamisvaiheessa tapahtuvaan perustajaosakkaan konkurssiin. Ehdotuksesta kuitenkin luovuttiin.
Suorituskyvyttömyysvakuudessa tulisi muuttumaan se, että virheet voisi yhdistää, jolloin ne ylittävät omavastuuosuuden helpommin. Jos kohteessa havaitaan uusia rakennusvirheitä sen jälkeen, kun koko omavastuumäärä on käytetty, virheet olisi katettava vakuudesta kokonaisuudessaan sen enimmäismäärään asti.
Toimistomme perustajaosakas Marianne Palo pitää valitettavana, ettei vakuuden käyttöalaa laajennettu: ”On kuluttajan kannalta todella kohtuutonta, ettei suorituskyvyttömyysvakuudesta saa senttiäkään, jos perustajaosakas menee konkurssiin rakennustöiden ollessa kesken tai niiden jälkeen ennen vuositarkastusta.”
Mikäli asuntokauppaan liittyvä kysymys askarruttaa, ota meihin yhteyttä!
