Asunto-osakeyhtiölaki on kaikille asunto-osakeyhtiöissä asuville tärkeä laki, sillä se määrittää osakkaan oikeudet ja velvollisuudet sekä yhtiön hallituksen tehtävät. Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta on hyväksytty 16.6.2026 ja tulee voimaan 1.10.2026. Muutokset koskevat erityisesti lyhytvuokrausta, osakkaan tiedonsaantioikeutta ja kunnossapitovastuun jakautumista, mutta suuria kokonaisuudistuksia ei ole tulossa.
Lyhytvuokraus sääntelyn kohteena
Lyhytvuokraus eli tilapäinen, lyhytaikainen huoneiston tai rakennuksen vuokraaminen majoituskäyttöön on yleistynyt viime vuosina monissa taloyhtiöissä. Tyypillisesti lyhytvuokrasuhde kestää muutamasta päivästä joihinkin viikkoihin, eikä lyhytvuokralainen ole kirjoilla asunnossa. Aiemmin laki ei lyhytvuokrausta nimenomaisesti huomioinut, ja sen aiheuttamiin ongelmiin onkin voinut olla hankala puuttua.
Uuden lain myötä yhtiökokous voi päättää asuinhuoneiston hallintaan ottamisesta, jos lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa ja rikkomuksilla on vähäistä suurempaa merkitystä.
Mikäli yhtiö ottaa huoneiston hallintaan, siirtyy tiloihin jäänyt entisen asukkaan omaisuus vastikkeetta yhtiölle määräajan kuluttua. Määräaika on neljä kuukautta siitä, kun yhtiö on saanut huoneiston hallintaansa, tai kuukausi siitä, kun yhtiö on ilmoittanut asiasta entiselle asukkaalle.
Lisäksi osakkeenomistajan on huolehdittava, että hänellä on tarvittavat tiedot lyhytvuokralaisesta. Tiedot on tarvittaessa annettava yhtiölle.
Muutoksen myötä huoneistossa sattuneet vahingot on entistä helpompi kohdistaa asianomaisen korvattavaksi. Erityisesti lyhytvuokrausta harjoittavan osakkeenomistajan on tärkeää huomioida, että myös lyhytvuokralainen on valittava tavanomaisella huolellisuudella. Jos osakas laiminlyö huolellisuusvelvollisuutensa, voi hänellä olla yleisten vahingonkorvausoikeudellisten edellytysten täyttyessä vastuu vuokralaisen ohella vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta.
Osakkaan tiedonsaantioikeus vahvistuu
Osakkaalla tulee jatkossa olemaan oikeus saada kopio sellaisesta asiakirjasta, joka asunto-osakeyhtiöllä on ja jolla on merkitystä osakkaan huoneiston käytön ja kunnossapidon tai niistä aiheutuvien kustannusten arvioinnin taikka osakkeenomistajan oikeuksien tai velvollisuuksien toteutumisen kannalta. Tällainen asiakirja voi olla esimerkiksi asunto-osakeyhtiössä teetetyn kosteustutkimuksen perusteella laaditun raportin kyseistä huoneistoa koskeva osuus.
Yhtiön konkurssitilanne
Myös asunto-osakeyhtiön konkurssiin asettamista koskeva sääntely muuttuu niin, että jatkossa toimivalta päättää yhtiön omaisuuden luovuttamisesta konkurssiin kuuluu lähtökohtaisesti yhtiökokoukselle. Tämä voi edesauttaa osakkaiden tiedonsaantia yhtiön taloudellisesta tilasta.
Kunnossapitovastuu muuttuu
Ikkunat
Osakehuoneiston ikkunat kuuluvat jatkossa kokonaan taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Muutoksen myötä ulkoikkunoiden lisäksi ikkunarakenteen sisempi ikkuna tai ikkunat, tuuletusluukut, ikkunoiden rakenteet ja muut osat, kuten karmit, lasit, tiivisteen ja helat, kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Kyseessä on kuitenkin olettamasäännös, josta voidaan määrätä yhtiöjärjestyksessä toisin.
Osakkeenomistajalla on jatkossakin velvollisuus hoitaa huoneistoa huolellisesti ja siten, etteivät ikkunat rikkoudu.
Muutostyöt
Osakas vastaa jatkossa osakehuoneistossa tehtyjen muutostöiden kunnossapidosta, jos vastuu ei poikkeuksellisesti kuulu taloyhtiölle. Osakas vastaa myös aiemman osakkaan teettämistä muutoksista ja niiden kunnossapidosta.
Osakkaan vastuulle kuuluvat myös muutostyön myöhemmin aiheuttamat kunnossapitotarpeet ja huoneiston kunnossapidosta yhtiölle aiheutuvat kulut. Vastuu voi kuitenkin kuulua taloyhtiölle, jos osakkaan tekemä muutostyö rinnastuu yhtiön toteuttamaan ja vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen, jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa.
Huolenpitovastuu
Osakkaan velvollisuus hoitaa käytössään olevia tiloja huolellisesti laajenee kattamaan myös sellaiset yhtiön tilat tai alueet, joiden hallintaoikeus ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen. Tällaisia ovat esimerkiksi maantasaiset terassit ja varastokomerot.
Isännöitsijäntodistus
Asunto-osakeyhtiölain muutoksen yhteydessä myös valtioneuvoston asetus osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta on muuttunut. Asetusta koskevat muutokset tulevat voimaan 1.1.2027.
Isännöitsijäntodistukseen on muutoksen myötä merkittävä esimerkiksi tieto siitä, harjoitetaanko osakehuoneistossa lyhytvuokrausta. Lisäksi todistuksessa on mainittava myös yhtiössä suoritetuista asbesti- ja haitta-ainekartoituksista sekä yhtiössä ja huoneistossa tehdyistä tutkimuksista ja korjauksista, jotka voivat vaikuttaa huoneiston käyttöön tai käyttökustannuksiin.
Mikäli asunto-osakeyhtiötä koskeva kysymys askarruttaa, ota yhteyttä, niin kartoitamme nopeasti teille sopivan etenemistavan!
