Asunto- ja kiinteistökaupassa puhuttavat usein ostajan ja myyjän vastuukysymykset. Myyjän keskeisin velvollisuus on antaa ostajalle ostopäätöksen tueksi tarpeelliset tiedot. Ostajalla taas on velvollisuus tarkastaa kaupan kohteena oleva kiinteistö eli myyjän vastuuta rajoittaa ostajan selonottovelvollisuus. Riitoja aiheutuu usein siitä, missä näiden vastuiden välinen raja menee. Osapuolten onkin tärkeää tietää omat velvollisuutensa. Mitä asioita ostajan sitten tulee selvittää ennen kiinteistön kauppaa täyttääkseen selonottovelvollisuutensa? Korkein oikeus on antanut tänä vuonna mielenkiintoisen ennakkoratkaisun koskien ostajan selonottovelvollisuutta.

 

Ostajan selonottovelvollisuus

Myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle myytävänä olevasta kiinteistöstä sellaisia tietoja, jotka voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Ennen kiinteistön kauppaa on ostajan kuitenkin tutustuttava huolellisesti kaupan kohteena olevaan kiinteistöön.

Ostajan on myös tutustuttava erilaisiin kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin, kuten mahdolliseen kuntotarkastusraporttiin. Ostajan ei tarvitse ilman erityistä syytä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajalla ei siis lähtökohtaisesti ole velvollisuutta lähteä esimerkiksi purkamaan rakenteita tutustuessaan taloon. Riittää, että ostaja tutustuu kiinteistöön noudattaen tavanomaista huolellisuutta ja tutustuu niihin tiloihin, joihin hänellä on esteetön pääsy.

Jos ostaja kuitenkin havaitsee epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, voi ostajalle näiden perusteella syntyä erityinen selonottovelvollisuus. Tällöin ostajalla on velvollisuus ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin, edellyttäen joskus jopa asiantuntijan käyttämistä.

Ostajan selonottovelvollisuuden ymmärtäminen on tärkeää, sillä maakaaren mukaan ostajalla ei ole oikeutta vedota virheeseen, jos hän on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa.

 

Oliko ostajalle syntynyt erityinen velvollisuus teettää lisätutkimuksia?

Korkein oikeus on ratkaissut tänä vuonna tapauksen ostajan selonottovelvollisuuden laajuudesta (KKO 2020:23). Tapauksessa oli kyse vuonna 1960 rakennetun omakotitalon kaupasta. Talosta oli laadittu kosteusmittauspöytäkirja, johon ostajat olivat saaneet ennen kauppaa tutustua. Kosteusmittauspöytäkirjan mukaan kosteutta oli talon kellaritiloissa, mutta ei sen yläpuolisissa lattia- ja seinärakenteissa. Kaupan jälkeen kellarin yläpuolisissa alapohjarakenteissa sekä ulkoseinärakenteiden alaosissa kuitenkin havaittiin kosteus- ja mikrobivaurioita. Vauriot johtuivat kellarin kosteusrasituksesta.

Arvioitavana oli se, olivatko ostajat laiminlyöneet tarkastusvelvollisuutensa. Ja vielä erityisesti se, oliko ostajille syntynyt ennen kauppaa saatujen tietojen perusteella erityinen selonottovelvollisuus.

Korkein oikeus katsoi, että ennen kauppaa saadut tiedot kosteusmittauspöytäkirjasta ovat korostaneet ostajien tarkastusvelvollisuutta. Ostajilla oli rakennuksen iän, rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen johdosta ollut aihe tarkastaa kellarin yläpuolisten rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin.

Kosteusmittauspöytäkirjan mukaan kellarin yläpuoliset rakenteet oli kuitenkin todettu kuiviksi poraamalla tarkastusreikiä seitsemään eri kohtaan. Näistä tarkastusrei’istä on havaittu vain normaaleja kosteusarvoja eikä viitteitä vaurioista. Ratkaisun mukaan ostajat olivat saaneet pitää riittävinä pöytäkirjasta ilmeneviä selvityksiä, eikä ollut syytä edellyttää laajempia tutkimuksia. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuuttaan ja ostajilla oli siten oikeus vedota kiinteistön virheeseen.

Lue aikaisempi blogikirjoituksemme ostajan selonottovelvollisuudesta, jossa korkein oikeus päätyi toisen suuntaiseen ratkaisuun.

Ostajan selonottovelvollisuudesta tuore ennakkopäätös