Korkein oikeus katsoi tuoreessa ennakkotapauksessaan (KKO 2021:35), että osakas oli laiminlyönyt ilmoittaa taloyhtiölle viivytyksettä havaitsemastaan taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta virheestä. Ratkaisun mukaan osakas ei ollut laiminlyöntinsä vuoksi kuitenkaan menettänyt oikeuttaan vaatia taloyhtiöltä vahingonkorvausta.
Osakkaan ja taloyhtiön kunnossapitovastuu
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa säädetään osakkaan ja taloyhtiön kunnossapitovastuusta. Lain säännökset ovat yleisluontoisia ja niistä voidaan määrätä yhtiöjärjestyksellä toisinkin. Lain kunnossapitovastuun mukaan osakas vastaa huoneistonsa sisäpuolisista osista. Taloyhtiö taas vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkaan vastuulle. Yhtiön vastuulle kuuluu siis muun muassa huoneistojen rakenteiden ja eristeiden sekä erilaisten perusjärjestelmien kuten lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien kunnossapito. Taloyhtiö vastaa myös huoneiston sisäpuolisten osien korjaamisesta, jos ne vahingoittuvat rakenteen tai muun yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
Osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa taloyhtiölle kaikista havaitsemistaan taloyhtiön vastuulle kuuluvista vioista. Ilmoitus on tehtävä viivytyksettä. Osakas voi joutua vahingonkorvausvastuuseen sellaisten vikojen korjaamisesta aiheutuvien kustannusten osalta, jotka olisi voitu välttää, jos osakkeenomistaja olisi ilmoittanut vioista taloyhtiölle ajoissa.
Tapauksen tausta
Taloyhtiö oli teettänyt osakkaan A huoneiston kylpyhuoneessa ja saunassa taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden korjauksia. Korjaustöiden vuoksi taloyhtiön joutui uusimaan myös osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvat kylpyhuoneen ja saunan sisäpuoliset osat, kuten lattian ja seinän laatoitukset. Korjaustyö valmistui helmikuussa 2015.
A havaitsi muun muassa laatoituksissa virheitä ja ilmoitti näistä taloyhtiölle vasta marraskuussa 2016. A vaati taloyhtiöltä vahingonkorvausta. A:n mukaan korjaustyö oli muun muassa laatoitusten osalta hyvän rakennustavan vastaista ja siten virheellistä. Lisäksi taloyhtiö oli A:n mukaan laiminlyönyt velvollisuutensa valvoa, että sen palkkaama urakoitsija noudattaa korjauksissa hyvää rakennustapaa.
Taloyhtiön mukaan A:n olisi tullut ilmoittaa taloyhtiölle havaitsemistaan virheistä viivytyksettä. Taloyhtiö katsoi, että A on ilmoittanut virheistä liian myöhään.
KKO:n ratkaisu
Korkein oikeus totesi, että A ei ole ilmoittanut taloyhtiölle havaitsemistaan vioista lain vaatimalla tavalla viivytyksettä. Korkein oikeus totesi myös, että laissa ei säädetä ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin seuraamuksista. Ratkaisun perusteluissa todetaan, että ilmoituksen laiminlyönyt osakkeenomistaja on vastuussa vahingosta siltä osin kuin se olisi voitu välttää ajoissa tehdyllä ilmoituksella. Nyt ei ole edes väitetty, että väitetty vahinko olisi aiheutunut A:n ilmoituksen laiminlyönnistä.
Perusteluissa nostetaan esille myös se, ettei osakkaan velvollisuus ilmoittaa taloyhtiölle viivytyksettä taloyhtiön vastuulle kuuluvista vioista ole reklamaatiosäännös. Säännöksen noudattamatta jättämisestä ei siis yksin seuraisi se, että osakas menettäisi oikeuden vaatia taloyhtiöltä vahingonkorvausta. Säännös asettaa osakkaalle myötävaikutusvelvollisuuden taloyhtiölle aiheutuvien kustannusten minimoimiseksi.
Korkein oikeus päätyi siis ratkaisuun, ettei A ole menettänyt oikeuttaan vaatia taloyhtiöltä vahingonkorvausta sillä perusteella, ettei hän ole ilmoittanut havaitsemistaan virheistä taloyhtiölle viivytyksettä.
Asia palautetaan hovioikeuteen ja vahingonkorvausvaatimuksen käsittelyä jatketaan hovioikeudessa.
Lue myös korkeimman oikeuden KKO 2015:87 ratkaisua käsittelevä blogikirjoituksemme liittyen asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuuseen.