Lehdistä saa säännöllisesti lukea juttuja kiinteistön kauppariidoista, jotka ovat päätyneet käräjille. Tuomioiden perusteella myyjän kaupanvastuu voi tuntua monesta hyvinkin ankaralta ja juttuja lukiessa voi herätä kysymys siitä, voisiko tällaisia riitoja välttää rajoittamalla myyjän kaupanvastuuta etukäteen.
Neliosaisessa ”Vastuunrajoituslausekkeet” -blogisarjassa kerron, mitä vastuunrajoituslausekkeet ovat, millä tavalla vastuunrajoituslausekkeita voidaan laatia, sekä miten vastuunrajoituslausekkeisiin on suhtauduttu oikeuskäytännössä.
Voiko kiinteistön kaupassa sopia vastuukysymyksistä etukäteen?
Kiinteistön kaupassa myyjän ja ostajan oikeudet ja velvoitteet määräytyvät ensisijaisesti heidän tekemänsä sopimuksen perusteella. Kiinteistön kaupassa myyjä ja ostaja voivat lähtökohtaisesti sopia keskenään vapaasti kaupan ehdoista parhaaksi katsomallaan tavalla. Kiinteistön kaupassa lähtökohtana on siis sopimusvapaus.
Tätä osapuolten sopimusvapautta on kuitenkin laissa rajoitettu tietyiltä osin. Jos osapuolet haluavat rajoittaa ostajan lain mukaisia oikeuksia vedota kiinteistön kaupan virheisiin ja esittää virheiden perusteella vaatimuksia, on näistä rajoituksista sovittava yksilöidysti.
Yksilöintivaatimus suojaa ostajaa
Vastuunrajoituslausekkeita käytetään pääsääntöisesti myyjän kaupanvastuun rajoittamiseksi. Kauppakirjaan otettavalla vastuunrajoituslausekkeella pyritään siis pääsääntöisesti rajoittamaan sitä virhevastuuta, joka myyjällä olisi myöhemmin suoraan lain nojalla.
Laissa on lähdetty siitä, että myyjällä on oikeus rajoittaa vastuutaan. Toisaalta laissa lähtökohtana on myös se, että ostajalla on oikeus saada yksilöity tieto siitä, millä tavalla hänen oikeuksiaan rajoitetaan. Tämän vuoksi laissa on säädetty, että rajoituksista on sovittava yksilöidysti.
Yksilöintivaatimuksen tarkoituksena on, että ostaja ymmärtäisi, mistä asioista myyjä ei ota kaupassa vastattavakseen ja että ostaja pystyisi näin ottamaan virheiden vaikutuksen huomioon tarjoamassaan kauppahinnassa. Tavoitteena on pyrkiä torjumaan ostajan kannalta yllättävien ja kohtuuttomien vastuunrajoituslausekkeiden käyttöä. Vaatimus yksilöinnistä on siis lähtökohtaisesti säädetty ostajan suojaksi.
Mitä yksilöinnillä tarkoitetaan?
Sitä, mitä yksilöinnillä täsmälleen tarkoitetaan, ei ole laissa tai sen esitöissä tarkemmin määritelty. Tämä tarkoittaa sitä, että arviointi joudutaan tekemään jokaisessa yksittäistapauksessa erikseen.
Kiinteistön kauppakirjoissa yleisesti käytetty lauseke ”myydään siinä kunnossa kun se on” ei lain esitöiden mukaan ole riittävän yksilöity tapa rajoittaa vastuuta.
Vastuunrajoituslausekkeiden problematiikka liittyy salaisiin virheisiin
Lain mukaan ostaja ei voi kiinteistön kaupassa vedota kaupan jälkeen virheenä sellaiseen seikkaan, joka on ollut hänen tiedossaan. Tämän nimenomaisen säännöksen johdosta myyjällä ei yleensä ole tarvetta laatia vastuunrajoituslausekkeita tiedossa olevien virheiden osalta. Toki tiedossa olevien virheiden listaaminen kauppakirjaan on usein järkevää, koska se selventää sitä, mitkä virheet ovat olleet tiedossa jo kauppaa tehtäessä.
Vastuunrajoituslausekkeiden problematiikka liittyy salaisiin virheisiin, eli sellaisiin virheisiin, joista kumpikaan osapuoli ei tiennyt, eikä pitänytkään tietää ennen kauppaa. Kyse on virheestä, joka tulee kaupan jälkeen molemmille osapuolille yllätyksenä.
Lue myös: Myyjä voi joutua vastuuseen myös salaisesta virheestä
Kysymys kuuluukin; miten voidaan etukäteen yksilöidysti rajata vastuuta sellaisesta virheestä, joka ei ole vielä kummankaan osapuolen tiedossa?
Seuraavassa osiossa käyn läpi eri vastuunrajoituslauseketyyppejä.
Kirjoittaja
Kia Köhler on Lakiasiaintoimisto Palo & Co:n osakas, joka on erikoistunut erityisesti kiinteistö- ja asuntokauppariitoihin, asunto-osakeyhtiöoikeudellisiin kysymyksiin ja riitatilanteisiin.