Osakkaan ja asunto-osakeyhtiön välisestä kunnossapitovastuusta ja sen jakautumisesta säädetään asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa. Kunnossapitovastuuseen liittyviä asioita ei usein tule mietittyä ennen vahinkotapahtumaa tai korjaustöiden aloittamista. Kuka vastaa ja mistä esimerkiksi vesivahingon sattuessa? Mitkä seikat vaikuttavat vastuun jakautumiseen asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välillä? Vastuun jakautumiseen liittyviin seikkoihin on hyvä tutustua jo etukäteen selvittääkseen, mitkä kunnossapitoon liittyvät seikat kuuluvat omalle vastuulle ja miten turhilta kustannuksilta voi välttyä.
Vastuun jakautuminen
Asunto-osakeyhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan pääsääntöisesti osakkeenomistajan ja yhtiön kesken asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn mukaisesti. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan vastuulle kuuluvat lähtökohtaisesti osakehuoneiston sisäosat rakenteisiin kiinni asennetut kalusteet mukaan luettuna. Yhtiö vastaa kunnossapidosta puolestaan siltä osin, kun vastuu ei kuulu osakkeenomistajalle. Käytännössä yhtiön vastuulle kuuluvat siis rakennuksen ja osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet, sekä perusjärjestelmät, kuten esimerkiksi sähkö-, vesi- tai lämmitysjärjestelmät. Yhtiö vastaa lähtökohtaisesti myös muualla huoneiston ulkopuolella olevista tiloista, kuten piha-alueesta.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön kunnossapitovastuu eli korjausvelvollisuus kattaa vain todellisen korjaustarpeen tilanteet. Tällä tarkoitetaan sitä, että yhtiö ei ole velvollinen esimerkiksi uusimaan vedeneristeitä osakkaan itse toteuttaman kylpyhuoneremontin yhteydessä, mikäli remontti toteutetaan vailla korjattavaa vikaa tai vauriota. Tällainen tilanne voi tulla kyseeseen esimerkiksi vanhan, mutta täysin toimivan kylpyhuoneen remontin yhteydessä.
Yhtiöllä on kunnossapitovastuun käsillä ollessa velvollisuus ennallistaa huoneiston korjaustöissä rikkoutuneet pinnat ns. perustasoon asti. Perustason ylittävistä kustannuksista vastaa osakas.
Asunto-osakeyhtiölain pääsääntö kunnossapitovastuun jakautumisesta ei ole poikkeukseton. Joidenkin asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä on kunnossapitovastuusta erityisiä määräyksiä. Ne voivat poiketa asunto-osakeyhtiölain pääsäännöistä. Lähtökohta on, että yhtiöjärjestyksen määräyksiä tulee noudattaa. Käytännössä ongelmaksi on osoittautunut, että usein yhtiöjärjestyksiin kirjatut määräykset ovat varsin epäselviä ja tulkinnanvaraisia.
Rajatilanteet
Edellä kuvatun perusteella saattaa helposti ajatella, että vastuunjakautuminen osakkaan ja asunto-osakeyhtiön välillä on mutkatonta. Aina näin ei kuitenkaan ole. Kuvitellaan esimerkiksi tilanne, jossa osakkaan A asennuttama astianpesukone aiheuttaa hajotessaan vesivahingon, minkä seurauksena vettä valuu rakenteisiin ulottuen aina viereiseen osakehuoneistoon asti. Vesivahingon seurauksena vahingoittuu siis osakkaan A vastuulle kuuluvia huoneiston sisäosia, naapuriosakkaan B vastuulle kuuluvia huoneiston sisäosia sekä asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvia rakenteita. Kuka korvaa, ja mitä?
Vastuun jakautuminen ei ole aina yksiselitteistä tai määräydy aina saman kaavan mukaan. Vastuun jakautumiseen vaikuttaa muun muassa se, mistä syystä vahingon voidaan katsoa aiheutuneen. Joskus kyse voi olla esimerkiksi yhtiön kunnossapitopitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan viasta. Tällöin yhtiön vastuu ulottuu lähtökohtaisesti myös osakkaan vastuulla olevien sisäosien kunnostamiseen edellä kuvatun ennallistamisperiaatteen mukaisesti. Jos vika ei johdu mistään yhtiön vastuunalaisesta seikasta vaan esimerkiksi osakkaan laitteen liitännän pettämisestä, jakautuu vastuu lähtökohtaisesti siten, että yhtiö vastaa rakenteiden purkamisesti, kuivaamisesta ja korjaamisesta. Osakkaan vastuulle jää puolestaan pinnoitteiden ja kiinteiden kalusteiden korjaaminen ja ennallistaminen. Vahingon ulottuessa naapurihuoneistoon, huolehtii yhtiö huoneiston rakenteiden ja pinnoitteiden korjaamisesta.
Vastuut ja maksuvelvollisuus muuttuvat, jos voidaan osoittaa, että vesivahinko johtuukin osakkaan huolimattomuudesta. Jos osakas ei esim. ole huolehtinut astianpesukoneen asianmukaisesta asentamisesta ja liittämisestä, tulee arvioida, onko hänen toiminnassaan siinä määrin tuottamusta (esim. huolimattomuutta) tai tahallisuutta, että taloyhtiö voisi vaatia vaurioiden korjaamisesta syntyviä kustannuksia vahingonkorvauksena osakkaan maksettavaksi.
Jokaiseen tapaukseen liittyy omat yksityiskohtansa ja erityispiirteensä. Osapuolten mahdolliset vakuutukset saattavat myös vaikuttaa tilanteeseen. Epäselvissä tai riitaisissa tilanteissa onkin hyvä kääntyä asunto-osakeyhtiöoikeuteen erikoistuneen juristin puoleen.
Lue myös:
Vuokralainen sammui suihkuun – kuka vastaa?
Naapurin vesivahinko – kuka maksaa?