Korkein oikeus on marraskuussa 2015 antanut mielenkiintoisen ratkaisun osakkaan ja asunto-osakeyhtiön välisestä kunnossapitovastuun jaosta.
Tapauksessa oli kyse 1950-luvulla rakennetusta talosta, jonka kylpyhuoneissa oli alun perin ollut ammeet. Vedeneristyksenä lattiassa oli ollut bitumisivelty huopa, joka oli sijainnut holvilaatan päällä. Huovan päällä oli ollut noin kymmenen senttimetriä paksu pintalaatta. Osakas A:n asunnossa oli edellisen osakkaan toimesta poistettu amme ja ammeen tilalle oli tehty suihkutila. Tässä vaiheessa tila oli kaakeloitu, mutta vedeneristyksiä ei ollut muutettu. Edellisen osakkaan suorittamaa muutostyötä ei ollut tehty taloyhtiön luvalla eikä valvonnassa.
Osakas A:n omistusaikana kylpyhuoneen pintalaatassa sekä seinien alaosassa todettiin kosteuspoikkeamia. Vaurioiden todettiin johtuneen kylpyhuoneen muuttuneesta käyttötavasta. Taloyhtiö kieltäytyi korjaamasta kosteusvauriota, jonka jälkeen osakas A teetti korjauksen ja vaati korjauskuluja taloyhtiöltä.
Korkeimmassa oikeudessa pohdittavana oli ensinnäkin kysymys siitä, oliko taloyhtiö vastuussa kosteusvaurioiden korjauskustannuksista kunnossapitovastuunsa perusteella, eli oliko tässä tapauksessa kylpyhuoneen lattiassa ollut pintalaatta taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaa rakennetta vai oliko sitä pidettävä osakkaan vastuulle kuuluvana sisäosana. Ko. tapauksessa kosteutta ei ollut havaittu pintalaatan alla vedeneristeenä olleen bitumihuovan alapuolisissa rakenteissa.
Korkein oikeus totesi, että nykyisten määräysten mukaisesti rakennettujen kosteiden tilojen osalta asunto-osakeyhtiölain mukainen vastuunjako tarkoittaa tyypillisesti sitä, että taloyhtiö vastaa vedeneristeestä sekä sen alla olevista rakenteista ja osakas vastaa vedeneristeen yläpuolella olevista tasoitteista ja pintamateriaaleista. Nyt kyseenä olevassa tapauksessa taloyhtiön kylpyhuoneet oli kuitenkin rakennettu 1950-luvulla eikä niitä ollut rakennettu nykyisten määräysten mukaisesti. Kylpyhuoneiden vedeneriste ei siis ollut välittömästi pintamateriaalin alla, vaan vedeneristeen päällä oli ollut vielä kymmenen senttimetrin paksuinen pintalaatta. Korkein oikeus katsoi, että näin toteutetussa lattiarakenteessa pintalaatta ei ole tasoitteeseen tai pintamateriaaliin rinnastuva lattian sisäosa, vaan osa taloyhtiön vastuulle kuuluvaa lattian rakennetta. Pintalaatan kunnossapito oli siis lähtökohtaisesti taloyhtiön vastuulla.
Tapauksessa ratkaistavana oli myös kysymys siitä, miten taloyhtiön kunnossapitovastuuseen vaikuttaa se, että kylpyhuoneen kosteusvaurio on aiheutunut edellisen osakkaan aikana tehdyistä muutostöistä, joita ei ollut toteutettu taloyhtiön luvalla eikä valvonnassa.
Korkein oikeus katsoi, ettei kylpyhuoneen rakenteille ja eristeille riskialttiissa käyttötavan muutoksessa ollut kysymys asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 3 momentissa tarkoitetusta osakkeenomistajan muutostyöstä. Korkeimman oikeuden mukaan osakkeenomistaja ei vastaa kunnossapitovastuunsa perusteella sellaisesta tilan käyttötavan muutoksesta, jossa ei muuteta rakenteita, eristeitä tai perusjärjestelmiä. Tähän kunnossapitovastuuta koskevaan arviointiin ei vaikuttanut se, oliko muutostyö tehty aikoinaan taloyhtiön luvalla ja valvonnassa vai ei. Korkein oikeus totesi, että kosteusvauriot olivat ilmenneet taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluneessa lattia- ja seinärakenteessa.
Viimeisimpänä Korkeimmassa oikeudessa pohdittavana oli kysymys siitä, oliko osakas A:lla oikeus teettää korjaus taloyhtiön kustannuksella, vaikka hän ei ollut tehnyt taloyhtiölle asiasta asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentissa tarkoitettua kirjallista huomautusta.
Korkein oikeus totesi tältä osin, ettei asunto-osakeyhtiölaissa ole säännöstä siitä, mitä kirjallisen huomautuksen tekemättä jättämisestä seuraa. Vaatimusta kirjallisesta huomautuksesta voitiin perustella mm sillä, että taloyhtiö saa tällöin selkeän tiedon kunnostustarpeesta ja tilaisuuden ryhtyä korjaustoimiin. Korkein oikeus kuitenkin katsoi, että tässä tapauksessa taloyhtiöllä oli ollut tieto kunnossapitotarpeesta ja taloyhtiöllä oli ollut tosiasiallinen mahdollisuus ryhtyä toimiin kirjallisen huomautuksen puuttumisesta huolimatta. Korkein oikeus katsoi, ettei kunnostustarpeesta huomauttamista koskeva kirjallinen muoto ollut sellainen muotovaatimus, jonka noudattamatta jättämisen seurauksena olisi perusteltua katsoa osakkaan menettäneen oikeutensa teettää taloyhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluva työ, jos ne tavoitteet joita kirjallisen muodon käyttäminen palvelee, ovat tulleet muutoin riittävästi turvatuiksi. Kun taloyhtiö oli tosiasiallisesti ollut tietoinen sekä korjaustarpeesta että korjausten suorittamisesta, osakas A:lla oli näissä olosuhteissa oikeus teettää kunnostustyö taloyhtiön kustannuksella huolimatta siitä, ettei hän ollutkaan tehnyt kirjallista huomautusta taloyhtiölle.
Korkein oikeus velvoitti taloyhtiön kunnossapitovastuunsa perusteella korvaamaan osakas A:lle kosteusvaurioiden aiheuttamat korjauskustannukset.