Helsingin hovioikeus antoi 18.6.2021 mielenkiintoisen ratkaisun koskien asunto-osakkeen kauppaa. Tapauksessa myyjä oli tehnyt ostajille vastatarjouksen, jonka ostajat olivat hyväksyneet. Myöhemmin osapuolten välillä allekirjoitettiin myös kauppakirja. Myyjä vaati tämän jälkeen kaupan julistamista pätemättömäksi. Iäkäs myyjä katsoi mm., että hänet oli taivuteltu ja painostettu myymään asuntonsa. Ostajat vaativat, että myyjä velvoitetaan viemään kauppa loppuun. Myyjän vaatimus kaupan julistamisesta pätemättömäksi hylättiin ja osapuolten välille katsottiin syntyneen sitova sopimus.
Tapauksen tausta ja mistä riideltiin
Ostajat olivat tehneet myyjälle ostotarjouksen 750.000 euron kauppahinnalla. Tämän jälkeen myyjä oli tehnyt ostajille vastatarjouksen 800.000 eurolla, jonka ostajat hyväksyivät. Myöhemmin osapuolten välillä allekirjoitettiin kauppakirja. Kauppakirjassa oli sovittu, että hallinta siirtyy ostajille viimeistään kesäkuussa 2018. Kauppakirjan ehtojen mukaan viivästyskorvaus hallinnan siirtymisen viivästymisestä oli 4.000 euroa viikolta.
Myyjä ei kuitenkaan suostunut saattamaan kauppaa loppuun. Myyjä vaati, että kauppa julistetaan pätemättömäksi vedoten oikeustoimilain pätemättömyysperusteisiin. Iäkkään myyjän mukaan hänet oli taivuteltu ja painostettu myymään asuntonsa ja kaupantekoa oli kiirehditty. Lisäksi myyjä katsoi, että hän oli erehtynyt asunnon arvosta. Myyjän mukaan muun muassa hänen sairautensa ja unettomuutensa olivat vaikuttaneet alentavasti hänen kuntoonsa, ymmärrykseensä ja tahtoonsa. Myyjä katsoi myös, että kauppakirjan ehto hallinnan siirtymisen viivästymisestä oli kohtuuton ja, että se tulee sovitella 4.000 euron sijaan 1.000 euroon viikolta.
Ostajien mukaan kaupanteko oli sujunut normaalisti eikä myyjää ollut taivuteltu tai painostettu myymään asuntoaan tai antamaan vastatarjousta. Ostajien mukaan myyjällä oli ollut tahto myydä asunto eikä myyjän tahtotila tai kyky ymmärtää tekemäänsä oikeustointa ollut alentunut sairauden tai muun syyn vuoksi. Lisäksi ostajien mukaan asunto on myyty käyvän arvon mukaisella hinnalla. Ostajat vaativat, että myyjä velvoitetaan viemään kauppa loppuun. Ostajien mukaan osapuolten välille oli syntynyt sitova sopimus jo myyjän itse esittäessä vastatarjouksen ja ostajien hyväksyessä tämän.
Hovioikeudessa oli siis kyse siitä, rasittaako kauppaa jokin oikeustoimilain pätemättömyysperuste ja tuleeko kauppakirjan viivästyskorkoehtoa sovitella.
Hovioikeuden ratkaisu
Tapauksessa oli riidatonta, että myyjä oli itse esittänyt ostajille vastatarjouksen ja, että osapuolten välille oli syntynyt kauppakirjan mukainen sopimus asunnon kaupasta.
Arvioitavaksi tuli ensinnäkin se, oliko myyjän toimintakyky ollut sairauksien ym. vuoksi asuntokaupan aikaan alentunut sellaisella tavalla, että tila oli vaikuttanut tämän toimintakykyyn, ymmärrykseen ja tahdonmuodostukseen. Hovioikeus arvioi asiaa niin lääketieteellisen selvityksen kuin myyjän kaupanteon aikaisen toiminnan osalta. Näiden perusteella hovioikeus totesi, ettei myyjä ollut näyttänyt, että hänen henkinen ja fyysinen kuntonsa ja toimintakykynsä olisi ollut sillä tavalla alentunut, että se olisi vaikuttanut hänen ymmärrykseensä ja tahtoonsa kaupanteon suhteen.
Hovioikeuden arvioitavaksi tuli myös se, oliko myyjä taivuteltu ja painostettu tekemään vastatarjous ja allekirjoittamaan kauppakirja. Muun muassa siitä syystä, että on jäänyt lääketieteellisesti näyttämättä myyjän sairauksien ja lääkityksen vaikutus tämän ymmärrykseen ja tahdonmuodostukseen, myyjän ei katsottu olevan erityisen herkkä taivuttelulle ja painostukselle. Myyjällä oli ollut kaksi kuukautta aikaa harkita myykö hän asuntonsa. Tuona aikana myyjä oli osallistunut aktiivisesti ja johdonmukaisesti asunnon myyntiin liittyvään yhteydenpitoon. Tämä osoitti myyjän harkinnan kautta ilmaisseensa myyntitahtonsa. Ratkaisun mukaan oli jäänyt näyttämättä, että myyjää olisi taivuteltu tai painostettu myymään asuntonsa sekä se, että kaupantekoa olisi kiirehditty.
Asunnon hinnan osalta hovioikeus totesi, että arviointi tulee perustaa kaupantekoajan mukaiseen todennäköiseen myyntihintaan, joka tulee tässä tapauksessa perustaa keskeisesti lähialueella tehtyjen vastaavanlaisten asuntojen kaupoissa maksettuihin kauppahintoihin. Näin ollen katsottiin, ettei toteutunut myyntihinta 800.000 euroa poikennut vertailukelpoisista kaupoista.
Viivästyskorvausta sen sijaan soviteltiin. Pääsääntöisesti sopimukset sitovat lain mukaan osapuolia sellaisina kuin ne on tehty. Sopimuksen ehtoja voidaan kuitenkin sovitella tai jättää kokonaan huomioon ottamatta, jos ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen. Hovioikeus kiinnitti perusteluissaan huomiota viivästyskorvauksen kokonaismäärään. Hallinnan luovutuksen viivästymisestä oli kulunut jo kolme vuotta ja mikäli viivästyskorvaus olisi 4.000 euroa viikolta, olisi se ollut tuomiota annettaessa jo yhteensä 624.000 euroa. Hovioikeuden mukaan viivästyskorvauksen suuruus suhteutettuna kauppahintaan puolsi voimakkaasti sovittelua. Hovioikeus katsoi viivästyskorvauksen kohtuulliseksi määräksi 1.500 euroa/viikko.
Seuraamukset
Sekä käräjäoikeus että hovioikeus hylkäsi myyjän vaatimukset kaupan julistamisesta pätemättömäksi ja vahvisti, että osapuolten välille oli syntynyt sitova sopimus. Myyjä velvoitettiin toteuttamaan kaupan lopputoimet sekä maksamaan viivästyskorvausta asunnon hallinnan luovutuksen viivästymisen johdosta 1.500 euroa/viikko yhteensä yli kolmen vuoden ajalta. Lisäksi myyjän maksettavaksi tuli ostajien oikeudenkäyntikulut niin käräjäoikeudesta kuin hovioikeudesta eli yhteensä yli 100 000 euroa.
Helsingin hovioikeus 18.6.2021 S 19/2759, lainvoimainen
