Edellisessä blogikirjoituksessa kävin läpi sitä, miten vastuunrajoituslausekkeita laaditaan. Blogisarjan 3. osassa tarkastellaan sitä, miten vastuunrajoituslausekkeisiin on korkeimmassa oikeudessa suhtauduttu. Vastuunrajoituslausekkeiden osalta löytyy kolme korkeimman oikeuden ennakkopäätöstä, joista käyn tässä blogikirjoituksessa läpi kaksi ensimmäistä; KKO 2004:78 ja KKO 2009:31.
Ennakkotapaus KKO 2004:78
Ensimmäinen vastuunrajoituslausekkeita käsittelevä ennakkotapaus on vuodelta 2004. Kyse oli 1980-luvulla rakennetun omakotitalon kaupasta. Talossa oli tehty ennen kauppaa kosteuskartoitus, jossa alakerran lattiasta oli löytynyt hieman kosteutta. Kauppakirjaan otettiin vastuunrajoituslauseke, jossa todettiin ostajan olevan tietoinen lattian kosteudesta, sekä siitä, ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ollut selvitetty. Lausekkeen mukaan ostaja otti yksin vastattavakseen havaituista puutteellisuuksista, vaurioista ja lisävahingoista aiheutuvat korjaus‐ ja muut kustannukset. Lisäksi lausekkeessa todettiin, että ostaja otti talon vastaan siinä kunnossa kuin se oli hänelle viimeksi esiteltäessä ollut.
Kaupan jälkeen omakotitalossa havaittiin merkittäviä rakennusvirheitä, joiden seurauksena alakertaan oli syntynyt kosteusvaurioita. Ostajat vaativat myyjiltä hinnanalennusta. Tapauksessa jouduttiin arvioimaan sitä, rajoittiko kauppakirjaan otettu vastuunrajoituslauseke ostajien oikeutta vaatia hinnanalennusta rakennusvirheiden ja niistä aiheutuneiden kosteusvaurioiden perusteella.
Korkein oikeus katsoi ostajien olleen tietoisia vain niistä kosteusvaurioista, jotka oli yksilöity kauppakirjassa ja jotka ilmenivät ennen kauppaa tehdystä kosteuskartoituksesta. Kosteuskartoitusraportista ei ilmennyt, mikä kosteusvauriot oli aiheuttanut, eli rakennusvirheitä ei ollut kosteuskartoitusraportissa yksilöity. Korkein oikeus katsoi, että ostajat eivät olleet ennen kaupantekoa tienneet kosteusvauriot aiheuttaneista rakennusvirheistä. Korkein oikeus katsoi, että myyjän vastuuta rakenteiden asianmukaisuudesta ei ollut rajoitettu riittävän yksilöidysti. Niinpä ostajalla katsottiin vastuunrajoituslausekkeesta huolimatta olevan oikeus esittää vaatimuksia.
Ennakkotapaus 2009:31
Toinen vastuunrajoituslausekkeita käsittelevä ennakkotapaus on vuodelta 2009. Kyse oli vuonna 1977 rakennetun omakotitalon kaupasta. Talossa tehtiin ennen kauppaa kuntotarkastus, jossa vesikatteessa todettiin puutteita ja vaurioitumisriskiä. Kauppakirjaan otettiin vastuunrajoituslauseke, jossa viitattiin kuntotarkastusraporttiin. Lausekkeen mukaan myyjä ei vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille tai muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Kaupan jälkeen yläpohjassa havaittiin laaja kosteusvaurio. Ostaja vaati hinnanalennusta kattorakenteiden uusimisesta.
Korkeimman oikeuden perustelut olivat samansuuntaiset kuin ratkaisussa KKO 2004:78. Korkein oikeus katsoi, että vastuunrajoituslausekkeessa myyjän vastuuta oli rajoitettu vain kuntotarkastusraportissa ilmenevien vikojen ja puutteiden osalta. Kuntotarkastusraportissa taas ei ollut todettu yläpohjan kosteusvauriota. Näin ollen kauppakirjassa ei yksilöidysti sovittu vastuunrajoituksesta yläpohjan kosteusvaurion osalta. Vastuunrajoituslauseke ei siis ollut riittävän yksilöity ja ostajalla oli oikeus vedota yläpohjan kosteusvaurioon.
Pätevän ja sitovan vastuunrajoituslausekkeen laatiminen haastavaa
Yllä olevat ennakkopäätökset osoittavat, kuinka haastavaa riittävästi yksilöidyn vastuunrajoituslausekkeen laatiminen on. Näiden kahden ennakkopäätöksen valossa myyjän on erittäin vaikeaa pätevästi ja sitovasti rajoittaa kaupanvastuutaan kiinteistön kaupassa. Näissä ennakkopäätöksissä on korostunut nimenomaan ostajan oikeus myyjän oikeuksien kustannuksella.
Seuraavassa blogikirjoituksessa käyn läpi kolmannen vastuunrajoituslausekkeita koskevan ennakkopäätöksen vuodelta 2012, sekä viimeaikaista hovioikeuskäytäntöä, jossa vastuunrajoituslausekkeet on katsottu riittävän yksilöidyiksi ja sitoviksi.
Kirjoittaja
Kia Köhler on Lakiasiaintoimisto Palo & Co:n osakas, joka on erikoistunut erityisesti kiinteistö- ja asuntokauppariitoihin, asunto-osakeyhtiöoikeudellisiin kysymyksiin ja riitatilanteisiin.