Neliosaisen ”Vastuunrajoituslausekkeet” blogisarjan ensimmäisessä osassa kerroin siitä, mitä vastuunrajoituslausekkeet ovat.

Lue myös: Vastuunrajoituslausekkeet – osa 1: Mitä vastuunrajoituslausekkeet ovat?

Tässä blogisarjan toisessa osassa kerron tarkemmin, millä tavalla vastuunrajoituslausekkeita voidaan laatia.

Vastuunrajoitus tietyn virheen osalta

Vastuunrajoituslausekkeita voidaan laatia monin eri tavoin. Tavallisimmin vastuunrajoituslausekkeella pyritään rajaamaan myyjän kaupanvastuuta jonkun tietyn tai tiettyjen virheiden osalta.

Vastuunrajoituslauseke voidaan tällöin laatia niin, että siinä suljetaan kokonaan pois myyjän vastuu jonkun tietyn virheen tai vaurion osalta. Kylpyhuoneessa on voitu esim. ennen kauppaa todeta korjausta edellyttävä kosteusvaurio. Vastuunrajoituslausekkeella voidaan sopia, että myyjä ei ole vastuussa kylpyhuoneen korjauskuluista. Riittävästi yksilöidyn lausekkeen laatiminen voi kuitenkin olla haasteellista. Korjauskulut voivat esim. osoittautua huomattavasti korkeammaksi tai rakenteet laajemmalti vaurioituneiksi kuin mitä osapuolet ovat etukäteen ajatelleet. Tällöin joudutaan arvioimaan sitä, kattaako lauseke kaikki löytyneet virheet.

Euromääräisen vastuun rajoittaminen

Vastuunrajoituslausekkeella voidaan myös pyrkiä rajoittamaan myyjän vastuuta euromääräisesti. Vastuunrajoituslausekkeella voidaan esim. sopia, että myyjä on korvausvelvollinen vain, jos tietyn, tiedossa olevan yksilöidyn virheen korjauskulut ylittävät tietyn, ennalta sovitun euromäärän. Myyjän korvausvastuulle voidaan myös pyrkiä sopimaan euromääräisen maksimimäärän. Vastuunrajoituslausekkeen tulee kuitenkin aina olla yksiselitteinen.

Vastuunrajoitus seuraamusten osalta

Vastuunrajoituslausekkeella voidaan myös pyrkiä rajaamaan ostajan oikeuksia virheiden seuraamusten osalta. Vastuunrajoituslausekkeella voidaan esim. sopia, että ostajan oikeus hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen korvataan jollakin tietyllä kiinteämääräisellä sopimussakolla.

Vastuunrajoituslausekkeita laatiessa on kuitenkin aina muistettava se, että sopimusehdon tulee olla molempien osapuolten osalta kohtuullinen. Kohtuuttomana pidettävää ehtoa voidaan myöhemmin tapauskohtaisesti kohtuullistaa. Lähtökohtana on periaate, että sopimusehdon tulisi johtaa molempien osapuolten kannalta kohtuulliseen lopputulokseen. Ennalta sovittavan sopimussakon tulee siis olla määrältään riittävä ja kohtuullinen.

Reklamaatioajan rajoittaminen

Vastuunrajoituslausekkeella voidaan myös lyhentää ostajan lain mukaista reklamaatioaikaa. Kiinteistön kaupassa myyjän kaupanvastuu on 5 vuotta hallinnan siirtymisestä. Jos osapuolet haluavat, voivat he sopia keskenään siitä, että myyjän kaupanvastuu on laista poiketen esim. vain 2 vuotta kuten asunto-osakkeen kaupassa.

Yksi hyvin tyypillinen riidan aihe kiinteistön kauppariidoissa on se, onko reklamaatio tehty kohtuullisessa ajassa ja mitä pidetään kohtuullisen reklamaatioajan pituutena. Kaupan osapuolet voivat halutessaan jo kauppakirjassa sopia siitä, mitä osapuolet pitävät kohtuullisena reklamaatioaikana, kuten esim. 3-4 kuukautta. 

Tässäkin on aina syytä muistaa, että vastuunrajoituslausekkeen tulee olla molempien osapuolten osalta kohtuullinen. Kohtuuttoman lyhyestä ajasta ei siis kannata sopia.

Lue myös: Kuinka nopeasti reklamaatio on tehtävä kiinteistön kaupassa?

Seuraavassa osiossa käyn läpi vastuunrajoituslausekkeita koskevaa oikeuskäytäntöä.­


Kirjoittaja

Kia Köhler on Lakiasiaintoimisto Palo & Co:n osakas, joka on erikoistunut erityisesti kiinteistö- ja asuntokauppariitoihin, asunto-osakeyhtiöoikeudellisiin kysymyksiin ja riitatilanteisiin.