Asunto- ja kiinteistökauppojen yhteydessä puhutaan usein kuntotarkastuksista. Kuntotarkastusta suositellaankin tehtäväksi ennen kaupantekoa omakoti-, rivi- ja paritaloihin. Pätevän kuntotarkastajan suorittama ja suoritusohjeen mukaan huolellisesti tehty kuntotarkastus luo turvaa niin myyjälle kuin ostajallekin kun kaupan kohteen rakennusteknisistä ominaisuuksista ollaan paremmin selvillä ennen tarjouksen tekoa.
Mikä on kuntotarkastus ja mitä se sisältää?
Kuntotarkastus on tekninen arvio kaupan kohteen kunnosta, korjaustarpeista ja mahdollisista riskirakenteista tarkastushetkellä. Kuntotarkastuksen tarkoituksena on siis tuottaa puolueetonta tietoa mm. kohteen kunnosta, korjaustarpeista, vaurio- ja terveysriskeistä.
Kuntotarkastus tehdään kohteeseen pääosin pintapuolisesti, aistinvaraisesti, rakenteita ja materiaaleja rikkomatta. Pintapuoliseen tarkastukseen kuuluu kuitenkin havainnointeja kosteudentunnistimella ja muilla vastaavilla mittalaitteilla. Mikäli kuntotarkastuksessa ilmenee riskihavaintoja, tehdään kohteeseen kuntotarkastajan arvioimat rakenneavaukset ja mittaukset.
Ennen kuntotarkastusta tarkastaja tutustuu mahdollisuuksien mukaan moniin erilaisiin kaupan kohdetta koskeviin asiakirjoihin, kuten esimerkiksi rakenne- ja pohjapiirustuksiin sekä aiempiin kuntoarvioihin ja muihin vastaaviin tutkimusraportteihin. Kuntotarkastus suoritetaan siis kohteessa paikan päällä ja se perustuu kohteesta saatujen pohjatietojen ja asiakirjojen lisäksi kuntotarkastajan asiantuntemukseen ja tekemiin havaintoihin.
Kuntotarkastuksen jälkeen tarkastaja käy suullisesti läpi alustavia havaintoja ja niiden merkityksiä. Tämän vuoksi kuntotarkastuksessa on tärkeää olla itse paikan päällä. Lisäksi kuntotarkastuksesta laaditaan aina kirjallinen kuntotarkastusraportti. Kuntotarkastusraportti tulee laatia mahdollisimman yksiselitteisesti ja toteavaan sävyyn. Raportin tulisi olla sellainen, että myös rakennustekniikkaan perehtymätön henkilö pystyy muodostamaan käsityksen kohteen kunnosta. Tämä on tärkeää, sillä harvalla ostajalla tai myyjällä on rakennusteknistä erityisosaamista.
Mikäli pintapuolisessa kuntotarkastuksessa ilmenee tarve tutkia jotain tarkemmin, voidaan sen osalta suorittaa kuntotutkimus. Kuntotutkimus koskee yleensä jotain tiettyä rakennuksen osaa tai järjestelmää ja se suoritetaan yleensä rakenteita avaamalla. Tästä sovitaan aina erikseen tilaajan kanssa.
Kuka voi tehdä kuntotarkastuksen?
Edellä esitetty kuvaus kuntotarkastuksesta on KH 90-00394 ohjekortin mukainen, ja pätevöitynyt kuntotarkastaja noudattaakin tarkastuksessaan kyseistä suoritusohjetta. KH-kortisto on Rakennustiedon julkaisema kokoelma erilaisia kiinteistönpitoon liittyviä ohjekortteja ja kyseinen ohjekortti koskee asuntokaupan yhteydessä suoritettavaa kuntotarkastusta.
Kuntotarkastuksen voi käytännössä tehdä kuka tahansa eikä toimintaa ole lailla säädelty. Myös kuntotarkastajan nimikettä voi käyttää ilman ammatillista pätevyyttä. Mistä sitten tunnistaa pätevän KH 90-00394 suoritusohjetta noudattavan kuntotarkastajan? Tähän tarpeeseen on vastannut asuntokaupan kuntotarkastajan (AKK) tarvelähtöinen pätevyys. Vapaaehtoinen AKK-pätevyys edellyttää vähintään tekniikkatasoista rakennusalan tutkintoa, AKK-pätevyyskoulutusta ja -tenttiä sekä laajaa työkokemusta. AKK-nimikkeen pätevyysrekisteri löytyy FISEstä. Myös Keskuskauppakamarin tarkastuksiin hyväksytyt tavarantarkastajat (HTT) ovat suorittaneet AKK-pätevyyskoulutuksen ja noudattavat KH-kortin suoritusohjetta kuntotarkastuksissaan.
On hyvä kuitenkin huomata, että pätevänkään kuntotarkastajan suoritusohjeen mukainen kuntotarkastus ei poista myyjän vastuuta kaupan salaisista virheistä eikä se toisaalta poista myöskään ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta. Kuntotarkastuksen avulla osapuolet saavat kuitenkin puolueetonta tietoa kaupan kohteen sen hetkisestä kunnosta ja mahdollisista riskirakenteista sekä lisätutkimustarpeista.
Lue myös:
Myyjä voi joutua vastuuseen myös salaisesta virheestä
Ostajan selonottovelvollisuuden laajuus kiinteistön kaupassa?
Ostajan selonottovelvollisuudesta tuore ennakkopäätös