Usein törmää käsitykseen siitä, että rakentamisvaiheessa tehty asuntokauppa ( ns. RS-kauppa) on täysin turvallinen, koska mukana on RS-pankki ( eli turva-asiakirjojen säilyttäjänä toimiva pankki). Pankilla ajatellaan monesti olevan ostajien puolesta velvollisuus valvoa ja huolehtia siitä, ettei ongelmia tule. Tosiasiassa tilanne on kuitenkin toinen.
Yksi ostajan suurimmista riskeistä rakennuttajan konkurssi
Rakentamisvaiheessa yksi suurimmistä riskeistä ostajalle on se, että rakennuttaja menee konkurssiin. Monesti ajatellaan, ettei tämä ole ostajan kannalta ongelma, kunhan asuntokauppalain vaatimat ns. RS-vakuudet on asetettu. Rakentamisvaiheen vakuuden määrä on kuitenkin vain 10 % myytyjen asuntojen kauppahinnoista. Konkurssitilanteessa joudutaan lisäksi usein toteamaan, että ostajat ovat maksaneet kauppahintoja etupainotteisesti, eli ostajien maksama summa ei vastaakaan asunnon valmiusastetta. Tämä taas osaltaan johtaa yleensä siihen, ettei rakentamisvaiheen vakuus riitäkään kattamaan asuntojen loppuunrakentamista.
Valvooko pankki?
Asuntokauppalain mukaan RS-pankki on velvollinen varmistamaan, että asuntokauppalain edellyttämät vakuudet (mm. rakentamisvaiheen vakuus) on asetettu. Pankilla ei kuitenkaan ole mitään velvollisuutta seurata rakennustöiden etenemistä ja valmiusastetta saati valvoa sitä, että ostajat eivät maksa kauppahintojaan etupainotteisesti.
Miten ostaja pystyy valvomaan?
Laissa on säädetty ostajille tärkeästä suojasta, nimittäin osakkeen ostajien kokouksesta, joka on kutsuttava koolle kun 1/4 asunnoista on myyty. Tässä kokouksessa ostajilla on oikeus valita itselleen mm. rakennustyön tarkkailija. Rakennustyön tarkkailijan avulla ostajilla on mahdollisuus konkreettisesti valvoa rakennustöiden etenemistä ja asuntojen valmiusastetta sekä varmistua siitä, että kauppahintaerät maksetaan valmiusasteen mukaan, eikä etupainotteisesti.
Suorituskyvyttömyysvakuudesta ei apua rakentamisvaiheen konkurssissa
Yksi yleinen harhakäsitys on se, että rakennuttajan konkurssitilanteessa apua saadaan aina suorituskyvyttömyysvakuudesta. Sanoohan jo nimikin sen, että vakuus on tarkoitettu nimenomaan sellaisia tilanteita varten jolloin rakennuttaja ei kykene suoriutumaan velvollisuuksistaan. Nimestään huolimatta suorituskyvyttömyysvakuudesta ei kuitenkaan saada apua silloin, kun rakennuttaja menee konkurssiin jo rakentamisvaiheessa. Laissa on nimittäin säädetty, että suorituskyvyttömyysvakuudesta ei kateta sellaisia virheitä, jotka on havaittu ennen vuositarkastusta. Vuositarkastus pidetään vasta 12-15 kuukautta sen jälkeen kun rakennukset on hyväksytty käyttöön.
Rakentamisvaiheen asunnon ostajan on siis oltava itse aktiivinen ja valppaana. Alla ostajan 4-kohtainen muistilista:
Rakentamisvaiheen asunnon ostajan muistilista
- maksa kauppahintaa asunnon valmiusasteen mukaan, ei etupainotteisesti
- osallistu osakkeen ostajien kokoukseen
- muista rakennustyön tarkkailijan valitsemisen merkitys
- suorituskyvyttömyysvakuus korvaa vain virheitä, jotka todetaan vuositarkastuksen jälkeen
Kirjoittaja 
Kia Köhler on Lakiasiaintoimisto Palo & Co:n osakas, joka on erikoistunut erityisesti kiinteistö- ja asuntokauppariitoihin, asunto-osakeyhtiöoikeudellisiin kysymyksiin ja riitatilanteisiin.