Naapuri ryhtyy remontoimaan kylpyhuonettaan. Remontoinnin yhteydessä selviää, että vanhasta lattiakaivosta on vuotanut vettä rakenteisiin jo pidemmän aikaa. Lattiarakenteissa on mikrobivaurio. Naapuri keskeyttää remonttinsa ja vaatii taloyhtiöltä toimia asiassa. Isännöitsijän mielestä taloyhtiön tulee huolehtia korjaustöiden suorittamisesta, mutta muut osakkaat eivät haluaisi maksaa naapurin remonttia. Kenen maksettavaksi naapurin vesivahinko lain mukaan kuuluu?
Taloyhtiö vastaa rakenteista
Asunto-osakeyhtiölaista ilmenevän pääsäännön mukaan taloyhtiö vastaa talon rakenteista ja talotekniikasta, osakas kylpyhuoneen pinnoitteiden ja kalusteiden kunnossapidosta. Periaate ilmenee myös vastuunjakotaulukosta. Lattiakaivo ja sen toiminta, sekä pinnoitteen alla olevat lattiarakenteet ovat myös taloyhtiön vastuulla.
Taloyhtiön tulee korjata ja ennallistaa vaurioitunut kylpyhuone käyttökelpoiseksi. Usein taloyhtiön osakkaat suunnittelevat, että yhtiö korjaisi rakenteet vain vesieristeeseen saakka. Tämä ei kuitenkaan ole asunto-osakeyhtiölain periaatteiden mukaista, vaan yhtiön tulee remontoida kylpyhuone loppuun saakka yhtiön perustason mukaisesti. Mikäli osakas valitsee esim. perustasoa kalliimmat laattapinnoitteet, maksaa osakas niistä peruslaattojen hinnan ylittävän osuuden. Kaikki muut kustannukset jäävät taloyhtiön ja sitä myötä kaikkien osakkaiden kustannettavaksi.
Lähtökohtana kollektiivinen vastuu
Asunto-osakeyhtiölaki nojaa kollektiiviseen vastuuseen. Periaate ilmenee myös siinä, että rakennuksen ja sen huoneistot omistaa asunto-osakeyhtiö ja yhtiön osakekirjojen ostaminen oikeuttaa vain huoneiston hallintaan, ei omistukseen, vaikka näin maallikkotermein usein todetaan.
Taloyhtiön tulee omistajana mahdollisimman hyvin huolehtia siitä, että talon rakenteet pysyvät kunnossa, jotta rakennuksen arvo säilyisi. Siksi esimerkiksi ikääntyvien kylpyhuoneiden ajoissa suoritettu remontointi olisi järkevää. On edelleen paljon kylpyhuoneita, joissa ei ole nykymääräysten mukaisia vedeneristyksiä, vaan ainoana eristeenä toimii esimerkiksi 1970- luvun muovimatto. Taloyhtiön ja sen osakkaiden tulisi tiedostaa, että tähän liittyy hyvin korkea kosteusvaurioitumisen riski. Huolellisen taloyhtiön tulisikin kartoittaa vanhojen märkätilojen kuntoa ja päättää tarvittavista toimista. Mikäli korjaustoimia ei suoriteta riittävän ajoissa, laajalti kosteusvaurioituneiden rakenteiden korjaaminen voi tulla yhtiölle lopulta kovin kalliiksi.
Osakkaan tuottamus muuttaa vastuuta
Vastuut ja maksuvelvollisuus muuttuvat, jos voidaan osoittaa, että vaurio on aiheutunut esimerkiksi osakkaan tai vuokralaisen huolimattomuudesta eli tuottamuksesta. Tavallisia tilanteita ovat muun muassa suihkuun sammuminen tai hanan auki jättäminen. Tällöin voi tulla kyseeseen taloyhtiön oikeus vaatia osaa remonttikustannuksista vaurion aiheuttaneelta osakkaalta.
Lue myös: Vuokralainen sammui suihkuun – kuka vastaa? Korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 2016:33
Vaikka vastuunjaon periaatteet vaikuttavat melko selkeiltä, jokaiseen tapaukseen liittyy omat yksityiskohtansa ja erityispiirteensä, mikä ilmenee esimerkiksi tästä KKO:n kunnossapitoa koskevasta ratkaisusta. Epäselvissä tai riitaisissa tilanteissa onkin hyvä kääntyä asunto-osakeyhtiöoikeuteen erikoistuneen juristin puoleen tilanteen ratkaisemiseksi.
Kirjoittaja
Johanna Falck on riidanratkaisuun ja käräjöintiin erikoistunut Lakiasiaintoimisto Palo & Co Oy:n osakas. Hän on avustanut oikeudenkäynneissä suurta määrää yrityksiä ja yksityishenkilöitä. Hän on erikoistunut asunto- ja kiinteistökauppariitojen hoitamiseen ja erityisesti homevaurio- ja rakennusvirheisiin. Johanna avustaa taloyhtiöitä, osakkaita ja isännöitsijöitä asunto-osakeyhtiöihin liittyvissä juridisissa kysymyksissä.