Korkein hallinto-oikeus antoi kesäkuussa kolme vuosikirjapäätöstä liittyen asuntojen lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan. Käymme nämä odotetut päätökset nyt läpi kolmiosaisessa blogisarjassamme. Sarjan toisessa osassa otetaan käsittelyyn tapaus KHO 2021:76, jossa KHO katsoi, että rakennusvalvontaviranomainen oli voinut velvoittaa vuokraustoimintaa harjoittavan yhtiön sakon uhalla lopettamaan vuokraamiensa asuntojen käytön majoitustiloina. Myös asuntoaan yhtiölle vuokraava osakkeenomistaja oli voitu velvoittaa sakon uhalla lopettamaan asuntonsa käyttö majoitustilana.
Tapauksen tausta
Tapauksessa oli kyse kerrostalosta, jossa oli yhteensä 44 asuntoa sekä liikehuoneistoja. Vuokraustoimintaa harjoittava X Oy oli vuokrannut talosta 11 asuntoa niiden osakkeenomistajilta ja vuokrasi niitä edelleen lyhytaikaisesti ja toistuvasti. Kerrostalo sijaitsi tontilla, joka oli asemakaavassa osoitettu asuntokerrostalojen korttelialueeksi ja kyseiset asunnot olivat rakennusluvan mukaan asuinhuoneistoja.
Kaupungin rakennusvalvontaviranomainen oli velvoittanut X Oy:n vuokraustoiminnanharjoittajana sekä vuokralaisena lopettamaan asuntojen käyttö majoitustiloina. Koska osakkeenomistajat vuokrasivat omia huoneistojaan X Oy:lle, joka vuokrasi asuntoja edelleen, myös osakkeenomistajat oli velvoitettu sakon uhalla lopettamaan majoitustoiminta omien asuntojensa osalta.
KHO:n ratkaistavana
Vuokraustoimintaa harjoittava X Oy ja osakkeenomistaja A valittivat korkeimpaan hallinto-oikeuteen. KHO:n arvioitavaksi tuli ensinnäkin se, oliko näiden asuntojen käyttötarkoitusta muutettu vuokraustoiminnasta johtuen sillä tavalla olennaisesti, että muutos edellytti rakennuslupaa. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan nimittäin aina rakennuslupa.
Jos katsottiin, että käyttötarkoituksen muutos edellytti rakennuslupaa, KHO:n tuli vielä erikseen arvioida, oliko A osakkeenomistajana ja X Oy:lle asuntoaan vuokraavana voitu sakon uhalla velvoittaa lopettamaan asuntonsa käyttö majoitustilana.
Ratkaisu
Korkein hallinto-oikeus katsoi selvitetyksi, että X Oy:n kalustettujen asuntojen vuokraustoiminnassa on ollut toiminnan laajuus ja muut vuokrauksen yhteydessä tarjotut palvelut huomioon ottaen kysymys majoitustoiminnan luonteisesta toiminnasta. KHO katsoi, että X Oy:n vuokraustoiminta ei vastannut asemakaavan ja rakennusluvan mukaista kerrostaloasumista vaan se on ollut niiden vastaisesti majoitustoimintaa. Käyttötarkoituksen muutokselle ei myöskään ollut saatu eikä haettu rakennuslupaa.
KHO totesi uhkasakon osalta, että velvoite lopettaa rakennusluvan ja asemakaavan vastainen toiminta voidaan kohdistaa samaan aikaan eri tahoihin, jos näillä kullakin on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus myös noudattaa velvoitetta. Ratkaisun mukaan osakkeenomistaja, joka vuokraa oman asuntonsa edelleen, vastaa osaltaan siitä, että asuntoa käytetään rakennusluvan ja asemakaavan mukaiseen tarkoitukseen. KHO:n mukaan A:lla on ollut oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus estää asuntonsa käyttö majoitustoimintana päättämällä X Oy:n kanssa solmimansa vuokrasopimus.
KHO:n ratkaisun mukaan X Oy on siis voitu vuokraustoimintaa harjoittavana sekä vuokralaisena velvoittaa sakon uhalla lopettamaan vuokraamiensa asuntojen käyttö majoitustiloina. Myös A asuntoaan vuokraavana osakkeenomistajana on voitu velvoittaa sakon uhalla lopettamaan asuntonsa käyttö majoitustilana.
Lue myös blogisarjan muut osat:
Osa 1: KHO 2021:75
Osa 3: KHO 2021:77