Kun puhutaan asuntokauppariidoista, tulee monelle ensimmäisenä mieleen myyjän ja ostajan väliset erimielisyydet. Kiinteistönvälittäjä on kuitenkin usein merkittävässä roolissa asuntokaupassa. Ammattilaisena hänellä on suuri vastuu asuntokaupan sujumisesta. Välittäjän vastuu ulottuu niin myyjään kuin ostajaankin. Korkeimman oikeuden ratkaistavana olikin tänä vuonna mielenkiintoinen tapaus, joka koski välittäjän vastuuta ostajalle annetuista tiedoista.
Taloudellinen virhe ja välittäjän vastuu
Asuntokaupassa voi olla taloudellinen virhe. Tällöin on kyse asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvollisuuksista ja vastuista, esimerkiksi yhtiövastikkeesta. Myyjä voi asuntokauppalain mukaan joutua vastuuseen, jos hän on antanut tällaisista asioista ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon tai laiminlyönyt kokonaan tällaisen tiedon antamisen.
Usein myyjät kuitenkin käyttävät asunnon myymisessä apunaan kiinteistönvälittäjää. Vaikka myyjä on lähtökohtaisesti vastuussa ostajalle annetuista tiedoista, on kiinteistönvälittäjälläkin vastuu. Välitysliikkeen vastuu ostajaa kohtaan voi olla jopa laajempi kuin myyjän. Näin on silloin, kun kyse on tiedosta, joka ei kuulu normaaliin myyjän tiedonantovelvollisuuteen. Kiinteistönvälittäjä on kuitenkin välitystoiminnan ammattilainen.
Kiinteistönvälittäjän tiedonantovelvollisuudesta säädetään laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä. Sen mukaan välitysliikkeen on annettava ostajalle kaikki ne tiedot, jotka välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Kiinteistönvälittäjä voi joutua vahingonkorvausvastuuseen vahingosta, jonka hänen virheellinen menettelynsä on ostajalle aiheuttanut.
Välittäjän vastuu ostajille annetuista tiedoista?
Kiinteistönvälittäjällä on siis ammattilaisena vastuu tiedoista, joita hän kohdetta välittäessään ostajille antaa tai jättää antamatta. Se ei kuitenkaan poista ostajien velvollisuutta selvittää heille epäselväksi jääneitä seikkoja.
Korkeimmassa oikeudessa oli ratkaistavana tapaus, jossa ostajat olivat ostaneet asunnon juuri putkiremontoidusta rakennuksesta. Ostajat eivät olleet ymmärtäneet ennen kaupantekoa, että heidän maksettavakseen tulisi velattoman kauppahinnan lisäksi maksuosuus putkiremontista. Ostajat katsoivat, että välitysliike oli laiminlyönyt antaa ostajille tiedon tästä maksuosuudesta.
Ratkaisun perusteluissa todettiin, että myyntiesite oli ollut puutteellinen. Myyntiesitteessä ei ollut ilmoitettu myytäviin osakkeisiin liittyviä taloudellisia vastuita riittävän selkeästi. Toisaalta kuitenkin katsottiin, että kiinteistönvälittäjä on ennen kaupantekoa täydentänyt asunnosta antamiaan tietoja muilla tavoin. Ostajille oli siis korkeimman oikeuden mukaan annettu riittävällä tavalla tiedot siitä, että velattoman kauppahinnan lisäksi heidän maksettavakseen tulee putkiremontista johtuva velka. Ostajille oli annettu myös arvio velkaosuuden suuruudesta.
Korkeimman oikeiden mukaan välittäjällä on velvollisuus antaa tiedot ostajille selvästi ja ymmärrettävästi. On kuitenkin lähtökohtaisesti ostajien omalla vastuulla selvittää heille mahdollisesti epäselväksi jääneiden käsitteiden ja asioiden merkitys. Ostajat eivät olleet ymmärtäneet mitä tarkoitetaan ”yhtiölainan jyvittämisellä”. Korkein oikeus katsoi, että ostajat eivät olleet pyrkineet selvittämään heille esiintuotua ja epäselväksi jäänyttä seikkaa koskien putkiremontin rahoitusta. Ostajien vahingonkorvausvaatimus hylättiin.
Lue myös aiempi blogikirjoituksemme kiinteistönvälitysliikkeen vastuuta koskevasta korkeimman oikeuden ratkaisusta.
KKO 2015:72, kiinteistökaupan virhe, kiinteistönvälitysliikkeen virhe