Ostaja löytää perheelleen sopivan kokoisen omakotitalon, jota joku edellisistä omistajista on aiemmin laajentanut. Kaupat tehdään ja perhe asuu talossa tyytyväisenä vuosia. Jossain vaiheessa ostaja ryhtyy suunnittelemaan taloon uusia korjauksia, ja ottaa yhteyttä rakennusvalvontaan. Yllätyksekseen hän saa kuulla, ettei talon laajennukseen ole koskaan haettu rakennuslupaa. Myyjä katsoo, ettei asia kuulu hänelle ja ettei hän voi olla asiasta enää vastuussa, koska kaupanteosta on kulunut jo 6 vuotta. Mikä neuvoksi?
Vallintavirhe yksi kiinteistön kaupan virhetyypeistä
Rakennusluvan puuttuminen muodostaa vallintavirheen, joka on yksi maakaaressa säädellyistä virhetyypeistä. Vallintavirhe on kyseessä esimerkiksi silloin, kun kiinteistöllä olevaan rakennukseen ei ole tarvittavaa lupaa. Ostajalla on aina oikeus luottaa siihen, että kiinteistöllä olevaan rakennukseen on haettu ja saatu tarvittava rakennuslupa.
Mitä ostaja voi vaatia?
Ostaja voi vallintavirheen johdosta vaatia myyjältä hinnanalennusta. Jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Ostajalla voi lisäksi olla oikeus saada korvausta kärsimästään vahingosta.
5 vuoden kaupanvastuun määräaika ei koske vallintavirhettä
Maakaaren mukaan myyjä vastaa kiinteistön laatuvirheistä lähtökohtaisesti vain viiden vuoden ajan siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle. Ostajan tulee siis esittää vaatimuksensa kiinteistön laatuvirheistä myyjälle tämän aikarajan sisällä.
Tämä viiden vuoden aikaraja koskee kuitenkin vain laatuvirheitä. Jos kiinteistöllä on vallintavirhe, kuten rakennusluvan puuttuminen, voi ostaja esittää vaatimuksia myyjälle vielä viiden vuoden jälkeenkin.
Muista aina kohtuullinen reklamaatioaika
Myös vallintavirheiden kohdalla on kuitenkin muistettava, että vaatimukset tulee aina esittää kohtuullisessa ajassa. Kohtuullinen reklamaatioaika alkaa kulua siitä hetkestä kun ostaja on havainnut tai hänen olisi pitänyt havaita virhe. Reklamaatioajan pituus arvioidaan aina tapauskohtaisesti, ja siihen sisältyy aika, joka kuluu siihen että ostaja ehtii tutkia havaitsemiaan puutteita ja virheitä ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa oikeudestaan esittää vaatimuksia. Oikeuskäytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty noin 4-6 kuukautta.
Kirjoittaja
Kia Köhler on Lakiasiaintoimisto Palo & Co:n osakas, joka on erikoistunut erityisesti kiinteistö- ja asuntokauppariitoihin, asunto-osakeyhtiöoikeudellisiin kysymyksiin ja riitatilanteisiin.