Korkein oikeus on syyskuussa 2015 antanut kiinteistökaupan purkamista ja laatuvirhettä koskevan mielenkiintoisen ratkaisun.

Tapauksessa KKO 2015:58 oli A vuonna 2011 ostanut B:ltä Kuhmosta kiinteistön, jolla sijaitsi vuonna 1955 rakennettu asuinrakennus. Kauppahinta oli 68.000 euroa. Kaupan jälkeen rakennuksen alapohjassa ja pesutiloissa oli havaittu kosteudesta aiheutuneita vaurioita, jotka oli korjattava ilman aiheetonta viivytystä.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n säännösten mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, ”jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää”. ”Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa.”  Lain esitöiden mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Virhe katsotaan olennaiseksi, jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata.

Korkein oikeus on ratkaisussaan ottanut kantaa juuri maakaaren 2 luvun 17 §:n olennaisuusarviointiin. Korkein oikeus on todennut, että olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin tai rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä ostajalla kaupan hetkellä olleisiin tietoihin. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. Virhettä voidaan pitää olennaisena, jos kiinteistö poikkeaa virheen vuoksi em. tasosta sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa. Virhe on olennainen myös silloin, kun korjaaminen on välttämätöntä, mutta korjausta ei voida tehdä kohtuullisin kustannuksin.

Korkein oikeus katsoi, että kyseisen talon vauriot olivat laadultaan sellaisia, että ne olivat omiaan altistamaan talon asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Vanhan talon pesutilojen korjausten kustannukset olivat suuruusluokaltaan sellaiset, joita ostaja on voinut ennakoida joutuvansa jossakin vaiheessa maksamaan. Alapohjassa eri puolilla olevat vauriot olivat Korkeimman oikeuden mukaan vakavia, ja niiden korjauskustannukset suuruusluokaltaan merkittäviä, vaikka niiden määrää ei voitu riittävällä varmuudella ennen niiden tekemistä määrittää. Korkeimman oikeuden mukaan asiassa oli myös varteenotettava riski siitä, että koko alapohja joudutaan uusimaan. Ratkaisun mukaan ostajalta ei tällaisessa tilanteessa voida edellyttää, että ostaja kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta.

Näiden seikkojen perusteella Korkein oikeus katsoi, että kosteusvauriot olivat sellaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen ja rakennuksen vaurioitumisen jatkumisen estäminen edellyttivät virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä. Korjauskustannukset olivat merkittäviä ja olennaisesti suurempia kuin mitä ostaja oli voinut otaksua joutuvansa maksamaan. Hovioikeuden arvioimaa 20.000 euron korjauskustannusten määrää oli pidettävä suurena suhteessa 68.000 euron kauppahintaan. Lisäksi korjauskustannuksiin liittyi epävarmuustekijöitä. Korkein oikeus katsoi, että kyseisen kohteen virheitä oli pidettävä olennaisina. Kiinteistökauppa määrättiin purettavaksi.