Voiko ostaja menettää oikeuden esittää vaatimuksia myyjälle vaikka myyjän vastuu-aikaa on vielä jäljellä? Voiko ostajalla taas olla oikeus esittää vaatimuksia myyjälle vielä myyjän vastuu-ajan umpeuduttua? Näistä asioista kirjoitan alla tarkemmin.

Kiinteistön kaupassa myyjän kaupanvastuu on viisi vuotta

Kiinteistön kauppaan sovelletaan maakaarta. Maakaaren mukaan ostaja ei saa vedota kiinteistön virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Maakaaren mukaan vaatimukset on kuitenkin joka tapauksessa esitettävä myyjälle viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Kiinteistön kaupassa myyjä on siis kaupanvastuussa viisi vuotta.

Reklamaatio aina tehtävä kohtuullisessa ajassa

Monelle saattaa kuitenkin tulla yllätyksenä se, että ostaja saattaa menettää oikeutensa esittää vaatimuksia myyjälle vaikka viiden vuoden vastuuaika ei olisi vielä kulunut umpeen. Lain mukaan ei nimittäin riitä, että vaatimukset esitetään viiden vuoden kuluessa. Myös tämän viiden vuoden aikarajan sisällä vaatimukset tulee aina esittää kohtuullisessa ajassa. Kohtuullinen reklamaatio-aika alkaa kulumaan siitä hetkestä kun ostaja on havainnut tai hänen olisi pitänyt havaita virhe.

Kohtuullinen reklamaatio-aika 4-6 kuukautta

Kohtuullisen reklamaatioajan pituus joudutaan aina arvioimaan tapauskohtaisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemiaan puutteita ja virheitä ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, onko hänellä oikeutta esittää puutteiden ja virheiden johdosta vaatimuksia. Oikeuskäytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty noin 4 – 6 kuukautta. Jos ostaja ei ole tehnyt maakaaren tarkoittamaa reklamaatiota kohtuullisessa ajassa, menettää ostaja oikeuden esittää vaatimuksia.

Tarkkana reklamaation laatimisessa

Reklamaation laatimisessa on syytä olla tarkkana. Reklamaatio-ajan lisäksi maakaaressa on nimittäin myös säännökset siitä, mitä reklamaation tulee sisältää. Ostajan tulee reklamaatiossa ilmoittaa havaitsemansa virheet sekä lisäksi ne vaatimukset, jotka hän haluaa myyjälle esittää. Vaatimuksen määrä tulee ilmoittaa riittävän yksilöidysti. Vaatimus tulee siis tarkentaa myös euromääräisesti kohtuullisessa ajassa. Vaikka reklamaatio olisi sinänsä tehty riittävän ajoissa, voi ostaja menettää oikeuden esittää vaatimuksia, jollei hän muista tarkentaa vaatimuksiaan euromääräisesti ajoissa. Korkein oikeus on antanut tästä asiasta ennakkopäätöksen vuonna 2016 (KKO 2016:69)

Lue myös: Milloin virheeseen perustuvat vaatimukset tulee esittää? Korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 2016:69

Kunnianvastainen ja arvoton menettely ja törkeä huolimattomuus

Joissain tilanteissa ostajalla voi olla oikeus esittää vaatimuksia myyjälle vielä viiden vuoden jälkeenkin. Maakaaren mukaan myyjä ei nimittäin vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tällaista menettelyä voi olla esimerkiksi se, että myyjä salaa kiinteistössä olevia olennaisia puutteita tai että myyjä johtaa ostajaa harhaan kaupan kannalta olennaisten seikkojen suhteen. Korkein oikeus on antanut myös tästä asiasta ennakkopäätöksen vuonna 2007 ( KKO 2007:91).

Tuoretta oikeuskäytäntöä

Käräjäoikeus hylkäsi äskettäin ostajien kanteen kiinteistön virheestä liian myöhään tehtynä. Hovioikeus ei myöntänyt asiassa jatko-käsittelylupaa. Tuomio ei ole vielä lainvoimainen.
Kyse oli kiinteistön kaupasta, joka oli tehty vuonna 2011. Kiinteistön hallinta oli siirtynyt ostajille 1.6.2011 ja tästä hetkestä viiden vuoden enimmäisreklamaatio-aika oli lähtenyt kulumaan. Ostajat olivat tehneet reklamaation ensin puhelimitse 29.4.2016 ja myöhemmin kirjallisesti 22.5.2016, eli juuri ennen viiden vuoden enimmäisreklamaatio-ajan umpeutumista. Käräjäoikeus katsoi, että ostajien olisi tullut havaita virhe viimeistään keväällä 2015. Reklamaatioaika oli siten alkanut keväällä 2015. Reklamaatio oli kuitenkin tehty vasta vuoden kuluttua, keväällä 2016, kun kohtuullisena reklamaatioaikana on pidetty 4 – 6 kuukautta. Käräjäoikeuden mukaan reklamaatio oli tehty liian myöhään.

Ostaja, muista nämä:

– Kiinteistön kaupassa vaatimukset on esitettävä viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on siirtynyt ostajille
– Reklamaatio on kuitenkin aina tehtävä kohtuullisessa ajassa
– Kohtuullisena reklamaatio-aikana on oikeuskäytännössä pidetty 4-6 kuukautta
– Reklamaation laadinnassa on oltava tarkkana, reklamaatiossa on ilmoitettava sekä havaitut virheet että vaatimukset
– Myös vaatimukset tulee esittää riittävän yksilöidysti

 

Kirjoittaja Kia Köhler on Lakiasiaintoimisto Palo & Co:n osakas, joka on erikoistunut erityisesti kiinteistö- ja asuntokauppariitoihin, asunto-osakeyhtiöoikeudellisiin kysymyksiin ja riitatilanteisiin.