Hovioikeudesta saatiin alkuvuodesta 2021 tuoretta oikeuskäytäntöä koskien myyjien kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä. Kiinteistön kaupassa ostajat tekivät reklamaation yli 5 vuotta hallinnan luovuttamisen jälkeen. Hovioikeuden arvioitavana oli se, olivatko myyjät toimineet kaupassa kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti ja oliko ostajilla siten oikeus esittää vaatimuksia vielä 5 vuoden jälkeen. Hovioikeus piti myyjien menettelyä kunnianvastaisena ja arvottomana, mutta ei törkeän huolimattomana. Hovioikeus palautti jutun käräjäoikeuteen kaupan kohteen virheiden ja niiden mahdollisten seuraamusten arviointia varten.
Aiemmat tapahtumat
Tapauksessa oli kyse kiinteistön kaupasta. Tämän tapauksen myyjät olivat itse ostaneet kyseisen kiinteistön vuonna 2005 sen edellisiltä omistajilta. Omakotitaloa oli tuolloin alettu remontoida ja purkutöiden yhteydessä oli havaittu kosteus, home- ja lahovaurioita. Tuolloin tehdyissä tutkimuksissa talossa todettiin laajoja mikrobi- ja lahovaurioita. Myyjille annettiin suositus korjata taloa laajasti, poistaa kaikki kosteus- ja lahovaurioituneet rakenteet ja korvata ne uusilla rakenteilla. Myyjille suositeltiin myös vaurioiden todellisen laajuuden selvittämistä rakenteita purkamalla.
Myyjät nostivat omia myyjiään kohtaan kaupanpurkukanteen. Kanteessaan myyjät pitivät talon vaurioita niin olennaisina, että heidän mielestään talo oli asumiskelvoton ja purkukuntoinen. Myyjien mukaan talon korjaaminen olisi maksanut 100 000 – 125 000 euroa. Riita-asia päättyi lopulta käräjäoikeuden vahvistamaan sovintoon, jossa myyjät saivat omilta myyjiltään sovinnollisena korvauksena 22 500 euroa. Tämän jälkeen myyjät päättivät taloudellisista syistä saamistaan korjaussuosituksista huolimatta korjata talon rakenteita vain osittain.
Kiinteistön myynti vuonna 2012
Vuonna 2012 kiinteistö myytiin edelleen, mistä päästään nyt käsillä olevaan tapaukseen. Myyntiesitteessä ilmoitettiin omakotitalon olevan hyväkuntoinen. Talossa teetettiin kuntotarkastus, jossa ei kuitenkaan suositeltu lisätutkimuksia tai rakenneavauksia. Kuntotarkastusraporttiin oli tältä osin kirjattu, että lattia- ja julkisivurakenteita oli tutkittu aiemmin kuntotutkimuksella ja rakenteiden oli todettu olevan kunnossa. Lisäksi ulkoseinärakennetta oli korjattu.
Vuonna 2017 ostajat teettivät talossa tutkimuksia ja talossa todettiin laajasti kosteus- mikrobi- ja lahovaurioita. Ostajat reklamoivat havaitsemistaan virheistä myyjille heinäkuussa 2017. Tapaus eteni käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Käräjäoikeus hylkäsi ostajien kanteen liian myöhään tehdyn reklamaation vuoksi. Näin ollen kaupan kohteen virheiden ja niiden seuraamusten osalta ei ole annettu ratkaisua.
Hovioikeuden ratkaisu vuonna 2021
Hovioikeuden arvioitavana oli se, onko ostajilla ollut oikeus vedota kaupan kohteen virheisiin vielä viiden vuoden määräajan kuluttua.
Maakaaren mukaan ostajan tulee reklamoida myyjää viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Maakaaressa on kuitenkin tästä määräajasta poikkeus : jos myyjä on menetellyt kaupan yhteydessä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, myyjä voi joutua vastaamaan virheestä, vaikka ostaja ei olisi reklamoinut määräajassa.
Hovioikeus katsoi, että myyjien olisi tullut kertoa ostajille vuonna 2005 havaittujen vaurioiden laajuudesta ja niitä koskevista korjaussuosituksista. Myyjien olisi myös tullut kertoa erityisesti siitä, etteivät he olleet noudattaneet saamiaan korjaussuosituksia, vaan olivat korjanneet rakenteita oman ja työmiestensä harkinnan mukaan vain osittain. Hovioikeus katsoi, että myyjien olisi tullut kertoa ostajille myös omia myyjiään vastaan käymästään oikeudenkäynnistä, jossa myyjät itse olivat pitäneet taloa asumiskelvottomana ja purkukuntoisena. Hovioikeus piti myyjien menettelyä kunnianvastaisena ja arvottomana.
Hovioikeus ei kuitenkaan katsonut myyjien toimineen törkeän huolimattomasti, vaikka he olivat jättäneet noudattamatta heille annettuja korjaussuosituksia. Hovioikeus katsoi, että myyjät olivat korjanneet taloa itselleen parhaan ymmärryksensä ja rahatilanteen sallimalla tavalla luottaen ammattimiehiltä saamiinsa arvioihin.
Koska myyjät olivat toimineet kunnianvastaisesti ja arvottomasti, ostajilla oli oikeus vedota kaupan kohteen virheisiin vielä 5 vuoden määräajan jälkeenkin. Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden ratkaisun. Asia palautettiin kaupan kohteen virheiden ja niiden mahdollisten seuraamusten arviointia varten käräjäoikeuden arvioitavaksi.
Helsingin hovioikeus 28.1.2021, S 19/1142.
Lue myös: Kuinka nopeasti reklamaatio on tehtävä kiinteistön kaupassa?