Tapauksen tausta

Kyseisessä tapauksessa ostajat olivat joulukuussa 2020 ostaneet Vantaalla sijaitsevan kiinteistön rakennuksineen 430 000 eurolla.

Kaupan jälkeen ostajat havaitsivat rakennuksessa tärinää, jota aiheuttivat bussit ja muut raskaat ajoneuvot. Ostajien mukaan tärinä oli erittäin häiritsevää erityisesti yöaikaan, eikä siitä ollut kerrottu ennen kaupantekoa. Ostajat ilmoittivat havainneensa ongelman 17.5.2021, mutta ilmoittivat siitä myyjälle ensimmäisen kerran vasta 22.8.2023.

Ostajat vaativat myyjältä yhteensä 30 620 euroa. Vaatimuksesta 30 000 euroa oli hinnanalennusta, joka perustui tärinän ehkäisemiseksi tarvittaviin korjauksiin. Loput 620 euroa vastasivat puolta tärinämittauksen kustannuksista.

Ostajien mukaan myyjä oli tiennyt tärinästä jo ennen kauppaa. He vetosivat siihen, että naapuri oli vuonna 2018 lähettänyt tärinästä kirjeen ympäristötarkastajalle ja myyjä oli heidän käsityksensä mukaan antanut tähän suostumuksensa. Myyjä kiisti vaatimukset ja kertoi keskustelleensa naapurin kanssa tietöiden aikana ilmenneestä tärinästä, mutta ei kokeneensa kiinteistössä häiritsevää tärinää tietöiden päätyttyä.

Kuluttajariitalautakunnan arvio

Kiinteistökaupan reklamaatiovelvollisuudesta säädetään maakaaressa. Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Jos ilmoitus tehdään liian myöhään, ostaja voi menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Lautakunta totesi, että kohtuullisena reklamaatioaikana on vakiintuneesti pidetty korkeintaan kuutta kuukautta. Merkitystä on sillä, milloin ostaja on ymmärtänyt tai hänen olisi pitänyt ymmärtää virheen merkitys. Kyse ei siis ole laissa säädetystä kiinteästä kuuden kuukauden määräajasta.

Tässä tapauksessa ostajat olivat ilmoittaneet tärinästä vasta yli kaksi vuotta havaintojensa jälkeen. Asiassa ei ollut esitetty selvitystä siitä, että heidän olisi pitänyt ymmärtää tärinän mahdollinen merkitys vasta olennaisesti myöhemmin. Lautakunta katsoi tämän vuoksi, ettei reklamaatiota ollut tehty kohtuullisessa ajassa.

Myöhästynyt reklamaatio ei kuitenkaan vapauta myyjää vastuusta, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tällaista voi olla esimerkiksi virheen tarkoituksellinen salaaminen. Ostajien oli osoitettava, että myyjän menettely täytti tämän poikkeuksen edellytykset.

Lautakunnan mukaan asiassa oli osoitettu vain, että myyjä oli havainnut jonkinasteista tärinää vuoden 2018 tietöiden aikana. Selvitystä siitä, että myyjä olisi hyväksynyt naapurin viranomaiselle lähettämän kirjeen tai muuten osallistunut yhteydenottoon, ei ollut toimitettu.

Lautakunta kiinnitti huomiota myös keväällä 2024 tehtyyn tärinämittaukseen. Lausunnossa todetun tärinän ei ollut osoitettu aiheuttavan riskiä rakenteille, ja sen taso vastasi uusien rakennusten ja väylien suunnittelussa käytettävää suositustasoa. Lausunto ei osoittanut, että kaupantekohetkellä esiintynyt tärinä olisi antanut myyjälle perustellun syyn epäillä olennaista vikaa tai korjaustarvetta.

Ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta ei suosittanut ostajille hyvitystä. Ostajat olivat reklamoineet liian myöhään, eikä myyjän ollut osoitettu menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Ostajat olivat siten menettäneet oikeutensa vedota tärinään virheenä.

Lautakunta ei tämän vuoksi ratkaissut erikseen sitä, oliko tärinä maakaaren mukainen kiinteistökaupan virhe. Ratkaisusta ei siis voi päätellä, ettei liikenteen aiheuttama tärinä voisi toisessa tapauksessa johtaa myyjän vastuuseen.

Tapauksesta käy ilmi, että reklamaation oikea-aikaisuus voi ratkaista koko kiinteistökauppariidan. Myös väite siitä, että myyjä on salannut ongelman, vaatii tuekseen näyttöä. Toimistomme juristit auttavat sekä ostajia että myyjiä kiinteistökaupan virheisiin ja reklamaatioihin liittyvissä kysymyksissä. Ota siis yhteyttä!

Kuluttajariitalautakunnan päätös D/3139/42/2024, annettu 18.9.2026.