Riidan tausta
Tapauksessa oli myyty kiinteistö, jolla sijaitsi 100-vuotias hirsitalo. Kauppa oli tehty välitysliikkeen avustuksella. Ennen kauppaa myyjä oli ilmoittanut välitysliikkeelle, että hän haluaa rajata vastuutaan niin, että mikäli hirsitalosta ilmenisi kaupan jälkeen vikoja, ei myyjä voisi joutua niistä vastuuseen. Myyjä halusi siis sisällyttää kauppakirjaan sellaisen vastuunrajoituslausekkeen, joka rajaisi myyjän virhevastuun kokonaan pois myös piilevien virheiden osalta. Kiinteistönvälittäjä oli luvannut myyjälle, että kauppa tehdään siten, ettei myyjälle tule siitä jälkiseuraamuksia. Kiinteistövälittäjä oli laatinut kauppakirjan sekä vastuunrajoituslausekkeen, jonka mukaan ostaja ottaa vastatakseen kuntotarkastusraportissa esille tuodut havainnot ja toimenpidesuositukset eikä niitä pidetä kaupan kohteessa olevina virheinä arvioitaessa myyjän vastuuta kaupan kohteen kunnosta.
Kaupan jälkeen hirsitalosta ilmeni salaisia laatuvirheitä, joiden johdosta ostajat nostivat myyjää vastaan kanteen vaatien myyjältä hinnanalennusta. Käräjäoikeus katsoi tässä ostajan ja myyjän välisessä oikeusprosessissa, että myyjän vastuuta ei oltu kauppakirjan vastuunrajoituslausekkeessa rajoitettu salaisten laatuvirheiden osalta maakaaren säännösten mukaisella tavalla yksilöidysti, vaikka tämä oli ollut myyjän toive. Käräjäoikeus totesi, että myyjän virhevastuun rajaaminen pois salaisten virheiden osalta on maakaaren säännösten mukaan mahdollista. Käräjäoikeus tuomitsi myyjän maksamaan ostajalle hinnanalennusta 40 000 €.
Tämän vuoksi myyjä nosti oman kanteen välitysliikettä kohtaan, sillä välittäjän laatima vastuunrajoituslauseke ei ollut sulkenut pois myyjän kaupanvastuuta kokonaan, niin kuin myyjä oli edellyttänyt. Hovioikeuden ratkaistavana oli siis kysymys siitä, mikä on välitysliikkeen vastuu välitysliikkeen laatimasta vastuunrajoituslausekkeesta.
Hovioikeuden arvio
Hovioikeus viittasi ratkaisussaan hyvää välitystapaa koskevaan ohjeeseen, jonka mukaan välittäjän on ohjattava toimeksiantaja asiantuntijan puoleen, mikäli välityskohteeseen liittyy monimutkaisia kysymyksiä. Hovioikeus viittasi myös tuomion antohetkellä voimassa olevaan hyvää välitystapaa koskevaan ohjeeseen, jonka mukaan välitysliikkeen on useimmiten tarpeen suositella asiakasta kääntymään asiantuntijan puoleen pätevien vastuunrajoitusehtojen laatimiseksi. Hovioikeuden mukaan salaisten virheiden rajaamista myyjän vastuun ulkopuolelle on pidettävä tällaisena monimutkaisena kysymyksenä. Hovioikeus katsoi, että välittäjän olisi tullut käyttää tai ohjata myyjää käyttämään asiassa asiantuntijaa. Hovioikeuden mukaan kiinteistönvälittäjä oli toiminut hyvän välitystavan vastaisesti laatiessaan kauppakirjan, joka ei ollut vastannut hänen nimenomaisista lupauksistaan huolimatta sisällöltään sitä, mitä myyjä oli toimeksiantajana kaupasta päättäessään edellyttänyt.
Edellä mainittujen perusteiden takia hovioikeus katsoi välitysliikkeen suorituksessa olevan virhe. Tämän vuoksi välittäjän palkkiota alennettiin 1 736 €. Välitysliike tuomittiin myös korvaamaan myyjälle kiinteistön virhettä koskevassa ostajan ja myyjän välisessä oikeudenkäynnissä myyjän maksettavaksi tuomitun hinnanalennuksen 40 000 euroa korkoineen, sekä tämän oikeusprosessin oikeudenkäyntikuluja. Välitysliike tuomittiin lisäksi korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut myyjän ja välitysliikkeen välisessä oikeusprosessissa.
Mitä opimme tapauksesta?
Myyjän kaupanvastuuta on mahdollista rajata myös salaisten virheiden osalta, mutta tämä vaatii huolellisesti laaditun, riittävän yksilöidyn vastuunrajoituslausekkeen. Vastuunrajoituslausekkeen laatimiseen kannattaa tämän vuoksi käyttää asiaan erikoistunutta juristia, joka ymmärtää myös rakennustekniikkaa.
Toimistomme juristit ovat erikoistuneita kiinteistö- ja asuntokauppaa koskeviin ongelmiin, joten heillä on kattavasti kokemusta myös vastuunrajoitusehtojen saralta. Mikäli sinulla siis herää kysymys liittyen vastuunrajoitusehtoihin tai tarvitset apua sen laatimiseen, ota yhteyttä toimistoomme!
Lue blogistamme lisää vastuunrajoituslausekkeista!
Turun hovioikeus 30.4.2025, tuomio Nro 178 (lainvoimainen)
