Kiinteistön (tila tai tontti) voi omistaa lähtökohtaisesti kolmella tavalla: omistamalla koko kiinteistön, määräosan siitä tai määräalan kiinteistöstä.
Kiinteistön määräosa tarkoittaa murto-osaa, esimerkiksi 1/2 tai 1/3 kiinteistöstä. Määräosan omistus ei kohdistu yksittäiseen kiinteistön osaan vaan koko kiinteistöön. Kiinteistön määräala tarkoittaa tiettyä rajattua aluetta kiinteistöstä.
Määräosan omistaja on kiinteistön yhteisomistaja yhdessä kiinteistön muiden määräosien omistajien kanssa. Jos muuta ei ole sovittu, yhteisomistajalla on käytettävissään koko kiinteistön alueellinen hallinta, vaikka määräosa olisi esimerkiksi 1/10. Yhteisomistettuun kiinteistöön kohdistuvista oikeuksista ja velvollisuuksista sekä alueellisesta tai ajallisesta hallinnasta voidaan sopia yhteisomistajien kesken esimerkiksi hallinnanjakosopimuksella. Jos muuta ei ole sovittu tai määrätty, yhteisomistajien osuudet oletetaan samansuuruisiksi. Jos määräosainen jako on olemassa, oikeudet ja velvollisuudet jakautuvat osuuksien mukaisissa suhteissa.
Kun halutaan ostaa tietty rajattu alue toisen kiinteistöstä, on kyseessä määräalan kauppa. Määräalan omistajalla ei ole hallintaoikeutta muuhun kiinteistön alueeseen kuin määräalaansa. Kuitenkin jos kiinteistöön on kiinnitetty sähköinen panttikirja, se rasittaa myös määräalaa siihen asti, kunnes se on kuoletettu määräalan osalta.
Miten määräosa myydään?
Määräosa voidaan myydä sellaisenaan. Myyntiin ei tarvita toisten yhteisomistajien suostumusta. Jos esimerkiksi kuusi sisarusta omistavat yhdessä tilan, josta kukin omistaa 1/6 määräosan, voi kukin sisaruksista myydä 1/6 tilasta. Kauppakirjassa myyjä myy omistamansa määräosan. Kauppa tehdään maakaaren määräämässä määrämuodossa ja ostaja hakee kaupan jälkeen lainhuutoa. Ostajasta tulee uusi yhteisomistaja. Lisää määräosan luovuttamisesta voi lukea blogistamme.
Miten määräala myydään?
Määräala myydään kuten kiinteistö. Jos esimerkiksi omistaa kiinteistön, jossa on metsä ja niitty, voi halutessaan myydä pelkän niityn määräalana. Määräala täytyy kaupan jälkeen lainhuudattaa eli hakea omistusoikeuden merkintää lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kun lainhuuto on saatu, lohkominen käynnistyy automaattisesti. Lohkomisessa määräalasta muodostetaan itsenäinen uusi kiinteistö.
On hyvä ymmärtää, onko kyse kiinteistön määräalasta vai määräosasta. Jos ostaa kiinteistön määräosan, tulee kiinteistön yhteisomistajaksi, jota koskevat oikeudet ja velvollisuudet omistusosuuden mukaisessa suhteessa. Jos taas ostaa kiinteistön määräalan, saa lopulta oman itsenäisen kiinteistön. Toimistomme erityisosaamiseen kuuluu hallinnanjakosopimusten tarkastaminen ja laadinta sekä muut kiinteistön määräosiin ja määräaloihin liittyvät asiat. Jos mieltäsi askarruttaa kiinteistön yhteisomistukseen liittyvä kysymys, ota yhteyttä, niin etsimme sinulle parhaan etenemistavan!
