Mitä kunnossapitotarveselvitys tarkoittaa?
Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n mukaan asunto-osakeyhtiön hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen kunnossapitotarveselvitys. Kunnossapitotarveselvityksessä hallitus tekee selkoa yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitoon liittyvistä tarpeista, jotka olennaisesti vaikuttavat osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin seuraavan viiden vuoden aikana. Kunnossapitotarveselvityksen pohjalta asunto-osakeyhtiön osakkaat pystyvät varautumaan hyvissä ajoin tuleviin remontteihin. Kunnossapitotarveselvitys ei kuitenkaan ole päätös tulevista remonteista tai kunnossapitotöistä, vaan niistä tehdään päätökset erikseen.
Kysymyksenasettelu hovioikeudessa
Hovioikeudessa oli ratkaistavana kysymys siitä, mikä merkitys kunnossapitotarveselvityksestä ilmenevillä tiedoilla on asunto-osakkeen kaupassa. Tapauksessa ostaja oli ostanut rakennusvaiheessa olevan ullakkoasunnon. Asuntokaupan yhteydessä ostajalle oli annettu tiedoksi kunnossapitotarveselvitys, jonka mukaan asunto-osakeyhtiöön oli suunnitteilla ikkuna-, julkisivu- sekä kattoremontti, jotka suoritettaisiin niin sanottuna suoja-aikana. Suoja-aikana korjausten kustannuksia ei jaettaisi ullakkohuoneistoa koskeville asunto-osakkeille. Tiedot olivat sisältyneet myös ostajalle ennen kaupantekoa annettuihin myyntiesitteisiin. Kaupanteon jälkeen, mutta ennen hallinnan luovutusta, asunto-osakeyhtiön hallitus oli varsinaisessa yhtiökokouksessa esittänyt uuden kunnossapitotarveselvityksen, jossa ikkuna- ja julkisivuremontit oli siirretty tehtäväksi vasta suoja-ajan jälkeen. Myyjän edustaja oli ollut paikalla yhtiökokouksessa eikä äänestänyt päätöstä vastaan. Ostaja katsoi, että asunto-osakkeen kaupassa oli tämän vuoksi virhe ja vaati kanteessaan vahingonkorvausta myyjältä tai vaihtoehtoisesti yhteisvastuullisesti myyjältä sekä välitysliikkeeltä.
Hovioikeudessa arvioitavana oli:
1) oliko kaupan kohteessa virhe sillä perusteella, että kunnossapitotarveselvitys oli muuttunut kaupanteon jälkeen;
2) oliko kaupan kohteessa virhe sillä perusteella, että myyjä ei ole kaupanteon jälkeen yhtiökokouksessa äänestänyt uutta kunnossapitotarveselvitystä vastaan; ja
3) oliko kaupan kohteessa virhe sillä perusteella, että myyjä tai välitysliike eivät ole kaupanteon jälkeen ennen hallinnan luovutusta ilmoittaneet ostajalle kunnossapitotarveselvityksen muutoksesta.
Vastasiko kaupan kohde ennen kaupantekoa annettuja tietoja?
Hovioikeus totesi, että kunnossapitotarveselvitys ei ole asunto-osakeyhtiön päätös korjaushankkeista tiettynä ajankohtana, eikä se sido yhtiökokouksen toimivaltaa päättää korjaushankkeista toisin. Kunnossapitotarveselvitys on luonteeltaan ainoastaan yleistasoinen arvio ja suunnitelma. Ennen kaupantekoa ostajalle annetut tiedot ovat perustuneet silloiseen kunnossapitotarveselvitykseen. Hovioikeus katsoo, että myyntiasiakirjoissa mainittuja kunnossapitotarveselvityksen tietoja ei ole esitetty ostajalle varmoina tietoina. Kaupan kohde oli vastannut ostajalle ennen kaupantekoa annettuja tietoja. Tältä osin kaupan kohteessa ei ollut virhettä.
Myyjän toiminta yhtiökokouksessa
Asiassa oli riidatonta, että myyjä oli asiamiehen edustamana ollut varsinaisessa yhtiökokouksessa tekemässä päätöstä, jolla yhtiökokous hyväksyi uuden kunnossapitotarveselvityksen. Hovioikeus kuitenkin katsoi, että asiassa ei ollut edes väitetty tai muutoinkaan ilmennyt sovitun, että myyjä olisi sitoutunut toimimaan tietyllä tavoin yhtiökokouksessa. Asuntokauppalaissa ei ole säädetty myyjälle sellaista velvollisuutta, jota ostaja oli tältä vaatinut. Myöskään tältä osin kaupan kohteessa ei ollut virhettä.
Kunnossapitotarveselvityksen muutoksesta ilmoittaminen
Asuntokauppalain 4 luvun 15 §:ssä säädetään myyjän kaupanteon jälkeisestä tiedonantovelvollisuudesta. Säännöksiä sovelletaan, jos myyjä on kaupanteon jälkeen ennen hallinnan luovutusta antanut tai jättänyt antamatta tietoja niin, että tämän voidaan olettaa vaikuttaneen ostajan päätöksentekoon.
Hovioikeus katsoi, että vaikka kunnossapitotarveselvityksen tiedot ovat täytyneet olla yhtenä osana ostajan asuntokauppaan liittyvää päätöksentekoa, ostaja ei ole kuitenkaan voinut varmuudella olettaa, että remontit valmistuvat suoja-aikana. Alkuperäiseen kunnossapitotarveselvitykseen on sisältynyt suurta epävarmuutta, joka kuuluu normaaliin asunto-osakkeiden ostamiseen liittyvään taloudelliseen riskiin. Hovioikeuden mukaan riskin kunnossapitotarveselvityksen toteutumisaikataulujen kaupanteon jälkeisistä muutoksista kantaa ostaja. Ostaja ei ole voinut perustellusti olettaa saavansa tiedon kaupanteon jälkeen muuttuneesta kunnossapitotarveselvityksen sisällöstä myyjältä eikä käsillä ollut tältäkään osin asuntokauppalain tarkoittamaa virhettä.
Välitysliikkeen vastuu
Hovioikeuden mukaan oli riidatonta, että välitysliike ei ollut ilmoittanut ostajalle kunnossapitotarveselvitykseen kaupanteon jälkeen tehdyistä muutoksista. Hovioikeus kuitenkin katsoi, että välitysliike ei ole enää kaupanteon jälkeen ollut velvollinen ottamaan selvää myöhemmän kunnossapitotarveselvityksen muutoksista. Välitysliikkeen toiminnassa ei ollut virhettä.
Hovioikeus hylkäsi ostajan kanteen ja velvoitti tämän maksamaan myyjän sekä välitysliikkeen oikeudenkäyntikulut. Helsingin hovioikeus 28.4.2025, tuomio nro 381.
