Oman asunnon luovutusvoiton verovapaus
Oman asunnon myynnistä saatu voitto on tietyin edellytyksin verovapaa. Verovapautta koskee niin sanottu kahden vuoden sääntö, josta säädetään tuloverolaissa (1535/1992). Tuloverolain 48 §:n mukaan oman asunnon luovutuksesta saatu voitto on verovapaa, jos verovelvollinen luovuttaa vähintään kahden vuoden ajan omistamansa sellaisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet tai sellaisen rakennuksen tai sen osan, jota hän on omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta käyttänyt omana tai perheensä vakituisena asuntona. Voit lukea lisää kahden vuoden säännöstä aikaisemmasta blogikirjoituksestamme.
Pääsääntönä on, että oman asunnon luovutusvoiton verovapautta koskevaa sääntelyä sovelletaan vain sellaiseen kiinteistöön tai sen osaan, joka käsittää tontin tai rakennuspaikan lisäksi vakituisessa asuinkäytössä olleen rakennuksen. Korkein hallinto-oikeus on kuitenkin ratkaisukäytännössään katsonut, että myös rakentamattoman kiinteistön osan luovutus voi tietyissä tilanteissa olla verovapaa.
Mitä tarkoittaa kiinteistön määräosa ja hallinnanjakosopimus?
Ennen oikeustapauksen tarkempaa esittelyä on syytä selventää asiaan liittyviä käsitteitä. Kiinteistön määräosa tarkoittaa tietyn murtoluvun, esimerkiksi 1/3, osoittamaa osuutta kiinteistöstä. Määräosa ilmaisee yhteisomistajan osuuden yhteisesti omistetusta kiinteistöstä. Määräosaisessa yhteisomistuksessa kukin omistaja omistaa murtoluvun osoittaman osuuden maapohjasta sekä kiinteistöllä sijaitsevista rakennuksista. Usein kiinteistön yhteisomistajat haluavat kuitenkin jakaa kiinteistön hallinnan tietyllä tavalla, jolloin he voivat laatia hallinnanjakosopimuksen. Hallinnanjakosopimuksella sovitaan siitä, miten yhteisesti omistetun kiinteistön ja sillä olevien rakennusten hallinta jakautuu yhteisomistajien kesken.
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisussa KHO 2013:153 oli kysymys tilanteesta, jossa aviopuolisot olivat myyneet samana päivänä kahdella eri kaupalla kiinteistön kahdelle eri ostajalle määräosin 1/5 ja 4/5. Toisella määräosalla sijaitsi myyjien vakituisena asuntona käyttämä rakennus ja toisella määräosalla oli pelkästään maapohja sekä rakennusoikeutta. Kaupantekopäivänä myyjät olivat laatineet hallinnanjakosopimuksen, jonka mukaan kiinteistö oli jaettu viiteen määräalaan sekä yhteisalueeseen.
Aviopuolisot olivat itse asuneet vakituisesti kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa yli kahden vuoden ajan, joten siltä osin asunnon verovapauden edellytykset täyttyivät. Korkeimmassa hallinto-oikeudessa oli ratkaistavana kysymys siitä, olivatko aviopuolisot voineet myydä kiinteistön määräosina eri ostajille siten, että kumpaankin luovutukseen sovellettiin oman asunnon verovapaata luovutusvoittoa koskevaa sääntelyä, kun vain toisella kaupalla myytiin asuntona käytetty rakennus ja toisella kaupalla pelkkä rakennuspaikka.
Korkein hallinto-oikeus katsoi, että koska määräosien luovutukset oli tehty samana päivänä ja määräosat muodostivat myytäessä yhtenä rekisteriyksikkönä olevan tontin, kummankin määräosan luovutus oli verovapaa.
Ratkaisun antamisen jälkeen Verohallinto on katsonut, että kiinteistön määräosien luovutuksiin voidaan soveltaa samoja periaatteita kuin kiinteistön määräalojen luovutuksiin. Tämä tarkoittaa sitä, että jos kiinteistön omistajan on tarkoitus realisoida lyhyen ajan sisällä koko kiinteistö, jolla vakituisena asuntona käytetty rakennus sijaitsee, määräosien luovutuksiin voidaan soveltaa oman asunnon luovutusvoiton verovapautta koskevaa sääntelyä. Määräosien luovutukset voivat tapahtua erillisillä kaupoilla. Verovapauden edellytyksenä on, että luovutukset tapahtuvat lähekkäin – eli korkeimman hallinto-oikeuden oikeuskäytännön mukaan kahden kuukauden sisällä.
