Tapahtumat

Tapauksessa ostaja oli tietämättään hankkinut kodikseen kiinteistön, jolla oleva rakennus oli muutamia vuosia aikaisemmin myyty myyjälle vain pienellä murto-osalla ostajan maksamasta kauppahinnasta, sillä se oli home- ja lahovaurioiden takia purkukuntoinen. Rakennusta ei kuitenkaan oltu purettu, vaan myyjä oli ryhtynyt korjaamaan rakennusta ja uudistamaan pinnoitteita. Korjaustyö oli tehty huomattavan puutteellisesti ja virheellisesti, eikä kaikkia lahovaurioita oltu poistettu. Myyjä oli myös rakentanut taloon laajennusosan ilman ammattitaitoa ja kokonaan ilman rakennuslupaa ja -piirustuksia. Laajennusosan katosta oli rakennettu liian loiva. Lopulta koko rakennus osoittautui asuinkelvottamaksi ja vuoden asumisen jälkeen ostaja oli joutunut muuttamaan pois kodistaan.

Tuomiot

Käräjäoikeuden tuomion mukaan myyjä oli salannut ostajalta sen, että kiinteistön asuinrakennus oli  aiemmin myyty purkukuntoisena home- ja lahovaurioiden takia ja sen, että laajennusosan katto oli liian loiva. Kiinteistönvälittäjän käräjäoikeus katsoi syyllistyneen vain katon kaltevuuden salaamiseen.

Tuomioissa suoritettiin ns. törkeysarviointia eli arvioitiin sitä, että oliko välittäjän toiminnassa ollut kyse petoksesta vai törkeästä petoksesta. 

Käräjäoikeus katsoi, että myyjä oli saanut kohteesta kauppahinnan, joka on huomattavasti ylittänyt sen todellisen arvon. Myyjä oli saanut kaupasta kymmenien tuhansien hyödyn ja aiheuttanut teollaan ostajalle tuntuvaa vahinkoa. Näin käräjäoikeus tuomitsi myyjän törkeästä petoksesta 6 kuukauden ehdolliseen vankeuteen, mutta välittäjä tuomittiin vain ns. perusmuotoisesta petoksesta 60 päiväsakkoon.

Kiinteistönvälittäjä ja syyttäjä valittivat käräjäoikeuden tuomiosta hovioikeuteen.

Hovioikeudessa jatkettiin käsittelyä siitä, että oliko kiinteistönvälittäjä salannut ostajalta laajennusosan tiilikaton huomattavan loivan kaltevuuden ja oliko välittäjä salannut myös sen, että asuinrakennuksen laajennusosasta ei ollut laadittu asianmukaisia rakennepiirustuksia, eikä laajennusosalle ollut rakennuslupaa.

Lopputuloksena oli, että hovioikeus arvioi välittäjän toiminnan lopulta ankarammin kuin käräjäoikeus ja katsoi myyjän ohella myös välittäjän toiminnan täyttävän törkeän petoksen tunnusmerkit. Hovioikeus tuomitsi myös välittäjän törkeästä petoksesta ehdolliseen vankeuteen 5 kuukaudeksi.

Selonotto- ja tiedonantovelvollisuus kiinteistönvälityksessä

Lain ja esitöiden mukaan välittäjällä on oma-aloitteinen velvollisuus hankkia kaupasta päättämiseen vaikuttavat tiedot, antaa ne ostajalle sekä varmistaa niiden oikeellisuus, jos välittäjällä on aihetta epäillä saamiensa tietojen puutteellisuutta tai virheellisyyttä. Virheellinen tai puutteellinen tieto on välittäjän oikaistava. Oikea tieto on puolestaan selvitettävä ja kerrottava ennen sopimuksen tekemistä. Kiinteistönvälittäjän velvollisuuksiin kuuluu rakennuspiirustusten ja -lupien selvittäminen ja niistä tiedottaminen ennen kaupantekoa. Tässä tapauksessa näin ei oltu toimittu, vaan ostaja oli vasta hetkeä ennen kaupantekoa pidetyssä rakennuksen kuntotarkastuksessa saanut tiedon puutteellisista asiakirjoista, mutta hän ei ollut ymmärtänyt niiden todellista merkitystä. Välittäjä oli vain kirjannut kauppakirjaan ehdon, jonka mukaan ”rakennetun lisäosan osalta myyjä hankkii tarvittavat piirustukset ja luvat hallinnanluovutukseen mennessä”, mikä on tapahtunut kuukauden päästä. Ehdon täyttämiseksi myyjälle oli asetettu 2.000 euron sakko. Rakennusluvan hankkiminen tarvittavine piirustuksineen ja muine asiakirjoineen kauppakirjan ehdon mukaisessa kuukauden määräajassa ei ole ollut lainkaan realistinen. Myöskään kauppakirjassa asetetun sakon määrä ei ole lähellekään vastannut luvan hakemisesta aiheutuvia todennäköisiä kustannuksia.

Hovioikeuden tuomion mukaan välittäjä ei ollut riittävällä tavalla kiinnittänyt ostajan huomiota kyseisiin puutteisiin ja niiden merkitykseen kaupantekopäätöksen kannalta. Välittäjä oli käyttänyt hyväksi ostajan erehdystä ja oli hankkinut sillä itselleen ja myyjälle oikeudetonta taloudellista hyötyä.

Hovioikeus katsoi, että välittäjän erityinen luottamusasema kiinteistönvälittäjänä vaikutti osaltaan kokonaisarvioinnissa siihen, että teko arvioitiin lopulta myös kiinteistönvälittäjän osalta törkeäksi. 

Lue blogistamme lisää petosrikoksesta asuntokaupan yhteydessä täältä ja välittäjän tiedonantovelvollisuudesta täältä!

Turun hovioikeus 2.7.2025, tuomio 25/106043 (ei lainvoimainen)