Reklamaatioaika kiinteistönkaupassa
Kiinteistönkaupan reklamaatiosta säädetään maakaaren 2 luvun 25 §:ssä. Maakaaren mukaan reklamaatio on aina tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Kohtuullisesta reklamaatioajasta voit lukea lisää aikaisemmasta blogikirjoituksestamme. Ostajan on kuitenkin ilmoitettava laatuvirheestä viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan siirtymisestä. Tästä poiketen ostajan suojaksi on samassa pykälässä säädetty, että myyjä ei vapaudu vastuusta, mikäli hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Mitä kunnianvastainen ja arvoton menettely tarkoittaa?
Maakaaren esitöiden mukaan kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä on pidettävä sellaista tilannetta, jossa myyjä on salannut tiedossaan olevan vian. Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä on katsottu, että kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn tulee poiketa selvästi siitä, mitä voidaan yleisesti pitää kyseisessä sopimuksentekotilanteessa hyväksyttävänä menettelynä. Myyjän toiminta voi olla kunnianvastaista ja arvotonta esimerkiksi silloin, kun hän on jättänyt kertomatta ostajalle esimerkiksi kuntotarkastuksen tutkimustuloksista tai raporteista, jotka osoittavat kiinteistössä olevan vikoja tai viitteitä vioista. Kuntoon liittyvät selvitykset ja tutkimukset ovat yleensä aina ostajalle merkityksellisiä tietoja, joten myyjän tulisi antaa tällaiset tiedot ostajalle. Se, mitä kulloisessakin tilanteessa on pidettävä kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä, määräytyy tilannekohtaisesti.
Turun hovioikeuden ratkaisu
Hovioikeuden ratkaistavana oli kysymys siitä, oliko kaupan kohteessa virhe ja olivatko myyjät menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Tapauksessa oli kyse vuonna 2011 tehdystä kiinteistönkaupasta. Ennen kiinteistönkauppaa kohteeseen oli suoritettu kuntotarkastus ja ostajat olivat tutustuneet kuntotarkastusraporttiin. Myyjät jättivät kuitenkin kertomatta, että kohteeseen oli tehty laajempi kuntotarkastusraportti vuonna 2002. Vuoden 2002 kuntotarkastusraportin mukaan talon vanhoissa perustuksissa oli havaittavissa jonkin verran epätasaista painumista ja perusmuureissa tästä aiheutuneita halkeamia ja vähäisiä kallistuksia. Raportissa suositeltiin, että merkittävämpiä halkeamia tulee korjata kellaritilojen muiden korjausten yhteydessä. Lisäksi raportissa suositeltiin, että tilojen kunnostusten yhteydessä alapohja muutettaisiin kokonaan betonirakenteiseksi.
Myyjät olivat jättäneet vuoden 2002 kuntotarkastusraportissa suositellut korjaustoimenpiteet tekemättä. Hovioikeuden mukaan olennaista tapauksessa oli, että myyjät olivat tietoisia perustusten aikaisemmasta vajoamisesta ja siitä, että korjaustoimenpiteisiin ei ollut ryhdytty. Virheet johtivat myöhemmin siihen, että talon perustukset romahtivat ja talo asetettiin käyttökieltoon.
Lisäksi myyjät olivat ennen myyntiä korjanneet kellarin pintoja siten, että painumiseen liittyvät seikat eivät olleet ostajien havaittavissa. Hovioikeus katsoi, että myyjät olivat menettelyllään tietoisesti salanneet ostajilta sellaista tietoa, josta näillä olisi ollut oikeus saada tietoa ja heidän menettelyään on pidettävä selvästi poikkeavana siitä, mitä voidaan pitää yleisesti hyväksyttävänä. Myyjät olivat siten toimineet kunnianvastaisesti ja arvottomasti ja ostajilla oli oikeus reklamoida kaupasta yli viisi vuotta hallinnan siirtymisestä.
Hovioikeus katsoi, että virhe oli olennainen, sillä omakotitalo oli asetettu painumisen johdosta käyttökieltoon ja oli siten asuinkelvoton. Painumisesta aiheutuneiden vaurioiden korjauskustannukset olisivat todennäköisesti ylittäneet kauppahinnan. Hovioikeus määräsi kiinteistönkaupan purettavaksi.
(Turun hovioikeus 31.3.2025, nro 157, vailla lainvoimaa).
Käy lukemassa myös aikaisempi blogikirjoituksemme myyjien kunnianvastaisesta ja arvottomasta menettelystä!
