Verovapauden edellytyksenä kahden vuoden omistus- ja asumisaika

Mikäli myyt asuntosi, jossa olet itse asunut tai jossa perheesi on asunut yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan omistusajan aikana, asunnon myynnistä saatu myyntivoitto on verovapaata. Verovapauden edellytyksenä on, että asunnon omistaminen ja asuminen ovat sekä yhtäjaksoisia että päällekkäisiä. Oman asunnon luovutusvoittoa koskevia säännöksiä sovelletaan ainoastaan vakituiseen asuinkäyttöön tarkoitettuihin asuntoihin.

Omistusaika alkaa ja päättyy sitovaan kauppakirjaan (”kaupasta kauppaan -periaate”). Kauppahinnan maksuajankohdalla ei ole merkitystä omistusajan laskemisessa. Lähtökohtaisesti katsotaan, että yksittäisellä henkilöllä tai perheellä voi olla ainoastaan yksi vakituinen asunto. Perheellä voi kuitenkin olla samaan aikaan kaksi vakituista asuntoa, jos esimerkiksi toisella puolisolla on vakituinen työpaikka ja asunto toisella paikkakunnalla kuin missä hänellä on perheensä kanssa yhteinen koti. Verotuksessa perheellä tarkoitetaan aviopuolisoa ja alaikäisiä lapsia sekä tietyissä tilanteissa avopuolisoa. Alaikäisenä lapsena pidetään oikeuskäytännön perusteella alle 18-vuotiasta.

Asumisaika määritellään muuttoilmoitusten perusteella. Mikäli väestörekisteriin tehdyt muuttoilmoitukset eivät vastaa tosiasiallista asumista asunnossa, asumisaika voidaan tapauskohtaisesti arvioida myös tosiasiallisten olosuhteiden perusteella. Asumisaika ei katkea, mikäli asunnosta ollaan tilapäisesti pois esimerkiksi ulkomaan matkan takia.  Asunnon on kuitenkin poissaolonkin aikana oltava varattuna omaan käyttöön. Jos asunto esimerkiksi annetaan vuokralle ennen kuin kahden vuoden asumisaika on täyttynyt, katsotaan yhtäjaksoisen asumisen katkeavan.

Lyhytvuokraus voi katkaista asumisajan

Viime aikoina on yleistynyt erilaisten vuokrauspalvelujen käyttö, joissa oman asunnon voi antaa lyhytkestoisesti vuokralle. Asunnonomistajalle voi tulla yllätyksenä, että lyhytaikainenkin oman asunnon vuokraus voi katkaista yhtäjaksoisen kahden vuoden asumisajan. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisussa KHO 2021:75 asunnon omistaja oli antanut kalustetun asuntonsa vuokralle vuokrauspalvelussa. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että jo kahden viikon vuokra-aika katkaisee asumisajan, sillä silloin asunto ei ole varattuna asunnon omistajan omaan käyttöön.

Verotuskäytännössä kahta viikkoa lyhyempienkin vuokra-aikojen on katsottu katkaisevan kahden vuoden asumisajan. On mahdollista, että tulevaisuudessa sääntelyä tullaan muuttamaan. Valtiovarainministeriön keväällä 2024 julkaisemassa selvityksessä todetaan, että oman asunnon luovutusvoittoverotusta koskevaa sääntelyä voisi olla perusteltua muuttaa siten, että verovapauden säilyttäminen voisi olla mahdollista määrätyissä tilanteissa silloinkin, kun oma asunto on lyhytaikaisesti vuokrattu.

Myyntitappion vähentäminen

Jos asunnon myynnistä syntyy voiton sijaan myyntitappiota, tappiot voidaan vähentää verotuksessa. On kuitenkin hyvä huomioida, että oman asunnon myyntitappiota ei voi vähentää verotuksessa, jos saman asunnon myynnistä saatu voitto olisi ollut verovapaata.