Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, josta ostaja ja myyjä eivät ole olleet lainkaan tietoisia ennen kauppaa. Virhe on siis ollut kaupantekohetkellä piilevä eikä sitä ole voinut tai pitänyt voida päällepäin havaita. Lain mukaan myyjä voi joutua vastuuseen tällaisesta salaisesta virheestä, jos virhettä pidetään merkittävänä.
Milloin virhe on merkittävä?
Sitä, milloin salaista virhettä on pidettävä merkittävänä ja missä merkittävyyskynnyksen raja käytännössä kulkee, ei ole laissa tarkemmin kerrottu. Tätä rajanvetoa käydään oikeuskäytännössä ja arvio tehdään tapauskohtaisesti.
Korjauskustannukset tärkeässä roolissa
Kun oikeus harkitsee sitä, onko kaupan kohteen virheitä pidettävä merkittävänä, kiinnitetään yleensä huomiota erityisesti korjauskustannusten määrään ja kauppahintaan. Oikeuskäytännössä korjauskustannusten merkittävyyttä arvioidaan usein suhteuttamalla korjauskustannukset kauppahintaan. Jos korjauskustannukset ylittävät tietyn prosenttiosuuden kauppahinnasta, merkittävyyskynnyksen on yleensä katsottu ylittyvän.
Missä prosenttiraja menee?
Salaisen virheen merkittävyyskynnyksen rajanvedossa oikeuskäytäntö on ollut hyvinkin vaihtelevaa. Ehdotonta prosenttirajaa ei ole.
Etelä-Savon käräjäoikeus otti 22.12.2017 antamassaan ratkaisussaan kantaa tähän rajanvetoon. Kyse oli omakotitalosta, joka oli myyty hyväkuntoisena ja täysin peruskorjattuna 172 000 euron kauppahintaan. Kaupan jälkeen parvekkeessa todettiin virheitä, joiden korjauskustannukset olivat noin 12 000 euroa, mikä vastasi noin 7 prosenttia kauppahinnasta. Käräjäoikeus piti virhettä merkittävänä ja tuomitsi myyjät maksamaan korjauskulut kokonaisuudessaan.
Myös Pohjois-Savon käräjäoikeus arvioi 11.12.2017 antamassaan ratkaisussa samaa rajanvetoa. Tässä kiinteistön kaupassa virheitä oli todettu rintamamiestalon perusmuurissa, jossa oli löydetty halkeamia. Kauppahinta oli 103.000 euroa ja korjauskustannukset 6.800 euroa, mikä oli noin 6,6 prosenttia kauppahinnasta. Myös tässä tapauksessa salaisen virheen merkittävyyskynnyksen katsottiin ylittyneen.
Hovioikeus ei myöntänyt kummassakaan tapauksessa jatkokäsittelylupaa.
Oikeuskäytännössä merkittävyyskynnys on vaihdellut välillä 4-10 %, mutta joissain tapauksissa myös vähäisempiä virheitä on pidetty merkittävinä.
Millaisia seurauksia myyjälle voi koitua?
Jos salaisen virheen merkittävyyskynnys ylittyy, on seurauksena yleensä hinnanalennus. Seurauksena voi olla myös kaupan purku, jos virhe on olennainen.
Sen sijaan vahingonkorvausta ei voida salaisen virheen osalta vaatia, koska vahingonkorvaus edellyttää, että myyjä on toiminut kaupassa tuottamuksellisesti, eli että myyjä on esimerkiksi jättänyt kertomatta ostajalle jostain kaupan kannalta vaikutuksellisesta seikasta tai antanut ostajalle virheellistä tietoa.
Lue myös: KKO 2015:58 kiinteistökaupan purkaminen
Kirjoittaja 
Kia Köhler on Lakiasiaintoimisto Palo & Co:n osakas, joka on erikoistunut erityisesti kiinteistö- ja asuntokauppariitoihin, asunto-osakeyhtiöoikeudellisiin kysymyksiin ja riitatilanteisiin.