Yli 5 vuotta jatkunut riita koskien myyjän virhevastuun kokonaan poistavaa asuntokauppaa on ratkaistu Helsingin hovioikeudessa. Tapaus oli erikoinen, sillä ostajat olivat itse ehdottaneet kaupan tekemistä ilman reklamaatio-oikeutta. Myyjien vastuun kokonaisuudessaan pois rajaava ehto katsottiin päteväksi, eikä ostajilla ollut oikeutta reklamoida myöhemmin ilmenneiden alapohjavaurioiden vuoksi.

Hovioikeus on ratkaissut asian, jossa kuolinpesä oli myynyt asunto-osakehuoneiston kuolinpesän osakkaan pojalle ja tämän puolisolle. Ostajat olivat itse ehdottaneet kaupan tekemistä ilman reklamaatio-oikeutta. Kuolinpesän osakkaiden katsottiin suostuneen kauppaan 55.000 euroa alle käyvän hinnan nimenomaisesti sen vuoksi, että kuolinpesä vapautetaan kaikesta vastuusta asunnon kunnon suhteen. Hovioikeuden arvioitavaksi tuli se, sitoiko tuo ostajien ehdotus reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta osapuolia.

Asunnon ja kiinteistön kaupassa lähtökohtana on sopimusvapaus. Myyjä ja ostaja voivat siis halutessaan sopia, että myyjän lakiin perustuvaa vastuuta rajoitetaan. Tällaisen vastuunrajoitusehdon tulee kuitenkin olla riittävän yksilöity, jotta se sitoo osapuolia. Vastuunrajoitusehdosta tulee käydä riittävän selvästi ilmi, miten lain säännöksistä on tarkoitus poiketa. Tällöin ostaja voi arvioida ehdon mahdollisia seuraamuksia kaupasta päättäessään ja ottaa ne huomioon esimerkiksi kauppahinnassa.

Vastuunrajoitusehdon pätevyyttä arvioidessaan hovioikeus on kiinnittänyt ensisijaisesti huomiota siihen, onko myyjän vastuun kokonaan rajaava reklamaatio-oikeudettomuuden ehto ollut yksiselitteinen ja selvä. Toiseksi hovioikeus on kiinnittänyt huomiota kaupan olosuhteisiin ja on painottanut sitä, onko osapuolilla ollut tasavertaiset mahdollisuudet arvioida vastuunrajoitusehdon merkitystä ja seuraamuksia. Lisäksi merkitystä on ollut sillä, ovatko ostajat saaneet asunnon alhaisemmalla kauppahinnalla vastuunrajoitusehdon vuoksi.

Nyt käsillä olevassa ratkaisussa hovioikeus on todennut, että kyse on ollut perinnönjakoon liittyvästä sukulaiskaupasta. Ostajat ovat hovioikeuden mukaan olleet vähintään yhtä hyvin perillä asunnon kunnosta kuin myyjät ja ovat ottaneet selvästi alhaisempaa kauppahintaa vastaan tietoisen riskin asunnon kunnosta. Hovioikeuden mukaan ostajien on täytynyt ymmärtää, mitä heidän ehdottamansa kaupan tekeminen ilman reklamaatio-oikeutta tarkoittaa ja, että kuolinpesä on juuri tästä syystä suostunut alihintaiseen kauppaan. Hovioikeuden mukaan kyseinen vastuunrajoitusehto oli täysin yksiselitteinen.

Hovioikeus katsoi, että myyjän virhevastuun kokonaan poistava ehto oli pätevä, eikä ostajilla ollut oikeutta reklamoida alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioiden vuoksi.

(Asiaan on haettu valituslupaa korkeimmalta oikeudelta.)

 

Kirjoittaja

Varatuomari Johanna Falck  on Lakiasiaintoimisto Palo & Co:n osakas, joka on erikoistunut erityisesti kiinteistö- ja asuntokauppariitoihin.

 

 

 

Tutustu asunto- ja kiinteistökaupan vastuunrajoittamiseen lisää lukemalla aiemmin julkaistu neliosainen blogisarjamme ”Vastuunrajoituslausekkeet”:

Vastuunrajoituslausekkeet – osa 1: Mitä vastuunrajoituslausekkeet ovat? – Vastuunrajoituslausekkeet – osa 2: Millä tavalla vastuunrajoituslausekkeita voidaan laatia? – Vastuunrajoituslausekkeet – osa 3: Ennakkopäätökset 2004:78 ja 2009:31 – Vastuunrajoituslausekkeet – osa 4: Riittävän yksilöity vastuunrajoituslauseke